Εάν ενοικιάζεις οικιστική μονάδα ή γραφείο/κατάστημα που βρίσκεται σε πολυκατοικία, σίγουρα γνωρίζεις πως τα κοινόχρηστα είναι αναπόσπαστο κομμάτι των μηνιαίων οφειλών σου και ότι το κόστος που καλείσαι να καταβάλλεις, ενδεχομένως, σε κάποιες περιπτώσεις να μην ανταποκρίνεται στις παρεχόμενες υπηρεσίες οι οποίες μειονεκτούν έναντι των συμφωνηθέντων.
Τι μπορείς να κάνεις σε αυτή την περίπτωση, αλλά και πώς μπορεί να αντιμετωπιστεί ένας «κακοπληρωτής» ένοικος που προκαλεί ολιγωρία στη λήψη σημαντικών αποφάσεων;
Πόσα πρέπει να πληρώνεις για τα κοινόχρηστα, με ποιο τρόπο καθορίζεται το συγκεκριμένο ποσό και τί περιλαμβάνει, ποιες οι πρόνοιες της νομοθεσίας και πότε μπορεί να ζητηθεί αύξηση;
Τις απαντήσεις σε αυτά αλλά και πολύ περισσότερα ερωτήματα γύρω από την ορθή διαχείριση κτηρίων, δίνει ο κ. Μάριος Χαλλούμας, ιδιοκτήτης της «Μ.Χαλλούμας Σύμβουλοι Κατασκευών Λτδ».
Της Νίκολα Καρατζιά
Γιατί οι ιδιοκτήτες μιας πολυκατοικίας να επιλέξουν την ανάθεση της διαχείρισής της σε μια εταιρεία, αντί να την αναλάβουν οι ίδιοι;
Αρχικά, με αυτό τον τρόπο απαλλάσσεται κάποιος από το «άχαρο» κομμάτι που αφορά στην είσπραξη των κοινοχρήστων από τους ενοίκους μιας πολυκατοικίας, ενώ παράλληλα, διασφαλίζεται διάφανεια. Επιπλέον, ένας επαγγελματίας μπορεί να δεχθεί και επιλύσει απορίες, καθώς και να δώσει λύσεις σε τυχόν προβλήματα που προκύπτουν.
Κατά την άποψη μου, κάτι τέτοιο θα έπρεπε να επιβάλλεται δια νόμου για τη διαχείριση μεγάλων συγκροτήματων άνω των 15 οικιστικών μονάδων ή σύνθετων κτηρίων, όπου εκτός από οικιστικές μονάδες υπάρχουν και καταστήματα ή γραφεία των οποίων η χρήση είναι διαφορετική, άρα και οι χρεώσεις θα έπρεπε να είναι αναλόγως προσαρμοσμένες.
Μία σωστή εταιρεία διαχείρισης κοινόκτητων οικοδομών, μπορεί να βοηθήσει τόσο στην τήρηση των κανονισμών ή ακόμη και στη θέσπισή τους – εάν δεν υπάρχουν -, όσο και στη συμμόρφωσή με βάση τη νομοθεσία.
Πώς γίνεται ο υπολογισμός των κοινοχρήστων που οφείλει να πληρώνει μηνιαίως ο ιδιοκτήτης έκαστου διαμερίσματος και κατά πόσο αυτό, είναι νομοθετημένο;
Η απάντηση σε αυτό το ερώτημα είναι λίγο πιο σύνθετη, λόγω διαφόρων παραγόντων, οφείλω να ομολογήσω. Νομοθεσία υπάρχει (ο Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμος Ν. 180(Ι)/2014) και συγκεκριμένα, μπορεί κάποιος να την εντοπίσει στο ΚΕΦ.224 (ΜΕΡΟΣ ΙΙΑ ΚΟΙΝΟΚΤΗΤΕΣ ΟΙΚΟΔΟΜΕΣ).
Στη Νομοθεσία περιλαμβάνονται και οι κοινόκτητες οικοδομές (δηλαδή όσες έχουν άδεια οικοδομής αλλά δεν κατέχουν ακόμη ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας). Εκεί, το πρόβλημα εστιάζεται στους μη ξεκάθαρους κανονισμούς, οπόταν και εφαρμόζονται οι πρόνοιες του Νόμου οι οποίες αναφέρουν πως οι συνεισφορές γίνονται βάσει των κανονισμών έκαστης οικοδομής, σύμφωνα με το εμβαδόν της κάθε μονάδας.
Από το ποσό των κοινοχρήστων, ποιες υποχρεώσεις – δαπάνες καλύπτονται;
Το κάθε κτήριο οφείλει να λειτουργεί βάσει προϋπολογισμού, ο οποίος καθορίζεται μετά από την πρόσθεση του συνολικού κόστους των μηνιαίων δαπανών.
Αξίζει να σημειωθεί ότι οι βασικές δαπάνες σχετίζονται με την ασφάλεια, τα έξοδα τήρησης αρχείου, την καθαριότητα, τον ηλεκτρισμό, την υδατοπρομήθεια (όπου εφαρμόζεται), τη συντήρηση και έλεγχο των ανελκυστήρων.
Επιμέρους παρεχόμενες υπηρεσίες που εμπίπτουν στα έξοδα των κοινοχρήστων, εκτός των άλλων συνδέονται με: Φροντίδα του κήπου, υγρομόνωση της οροφής, τοποθέτηση φίλτρων στην κεντρική παροχή νερού, συντήρηση πισίνας, διατήρηση γυμναστηρίου, αναγόμωση πυροσβεστήρων, ψέκασμα/απεντόμωση, συντήρηση αυτοματισμών και καγκελοθυρών.
Το ύψος των κοινοχρήστων παραμένει σταθερό κάθε χρόνο ή υπάρχει προκαθορισμένη αύξηση;
Η Διαχειριστική Επιτροπή (η οποία είναι υποχρεωτική και αποτελείται από ιδιοκτήτες των μονάδων), μαζί με τη Διαχειριστική Εταιρεία -όπου αυτή εφαρμόζεται-, προβλέπουν και ετοιμάζουν τον προϋπολογισμό. Στη συνέχεια, μαζεύουν εκ των προτέρων τα χρήματα, ώστε να μπορούν να προβούν σε πληρωμή των παρεχόμενων υπηρεσιών -μετά την έκδοση των απαιτούμενων τιμολογίων.
Αυτή η διαδικασία είναι σημαντικό να γίνεται τουλάχιστον μια φορά τον χρόνο, κατά την διεξαγωγή της Ετήσιας Γενικής Συνέλευσης, καθώς και σε περίπτωση που προκύψει ανάγκη για έκτακτη αύξηση. Για παράδειγμα, πρόσφατα είχαμε περίπου 30% αύξηση στο κόστος της ηλεκτρικής ενέργειας. Έπειτα από λίγους μήνες, όλα τα συνεργεία συντήρησης ανελκυστήρων και καθαριότητας ζήτησαν αύξηση, με αποτέλεσμα, σε πολλές περιπτώσεις να παραστεί ανάγκη για αναθεώρηση στους προϋπολογισμούς των διαχειριστικών επιτροπών.
Εδώ, να τονίσουμε ότι η εταιρεία διαχείρισης δεν αποφασίζει, παρά μόνον προβαίνει σε εισηγήσεις στη Γενική Συνέλευση των κυρίων (ιδιοκτητών).
Τα έξοδα συντήρησης μιας παλαιότερης πολυκατοικίας ενδέχεται να είναι περισσότερα από εκείνα μιας καινούργιας, επηρεάζοντας αντίστοιχα και το ύψος των κοινοχρήστων που πρέπει να καταβάλλει ο κάθε ιδιοκτήτης;
Όχι, δεν είναι αλληλένδετα και ούτε εξυπακούεται κάτι τέτοιο, καθώς υπάρχουν περιπτώσεις όπου ισχύει ακριβώς το αντίστροφο. Για παράδειγμα, τα νέα κτήρια έχουν πάρα πολλούς αυτοματισμούς ειδικής συντήρησης (π.χ. θυροκάμερες με ενσωματωμένα UPS και συστήματα ασφάλειας κεντρικά συνδεδεμένα με το διαδίκτυο).
Θα παραθέσω όμως ακόμη δύο παραδείγματα, για να αντιληφθείτε πως η κάθε περίπτωση είναι διαφορετική και πρέπει να μελετάται διεξοδικά:
α) Έχουμε δύο κτήρια πανομοιότυπα, με 20 μονάδες των δύο υπνοδωματίων, όπου το ένα κτίστηκε το 2000 και το άλλο, το 2015. Εάν στην πρώτη περίπτωση γίνεται σωστή και προληπτική συντήρηση, για κάθε μονάδα θα υπάρχει κόστος €25,00 ανά μήνα. Αντιθέτως, για το νεότερο κτήριο, λόγω των πρόσθετων ανέσεων, τα κοινόχρηστα ίσως ανέρχονται στα €27,00 μηνιαίως.
β) Με ακριβώς τα ίδια δεδομένα, εάν στο κτήριο του 2000 γινόταν για χρόνια κακοδιαχείριση και δεν τύγχανε ορθής και επαρκούς συντήρησης, αυτή τη στιγμή, ενδεχομένως να υπάρχει ανάγκη αποκατάστασης των ζημιών που συσσωρεύτηκαν. Συνεπάγεται πως ακόμη και αν για κάθε διαμέρισμα πλήρωναν €20,00 το μήνα, σε ανύποπτο χρόνο θα χρειαστεί να μαζευτούν αρκετές χιλιάδες για τα έξοδα που προέκυψαν.
Εάν κάποιος ιδιοκτήτης/ένοικος δεν πληρώνει το μερίδιό του κάθε μήνα, εσείς ως διαχειριστική εταιρεία πώς επιλύετε το πρόβλημα;
Η Εταιρεία Μ. Χαλλούμας Σ. Κ. Λτδ (θα έπρεπε να γίνεται και από τους υπόλοιπους) εργάζεται με διαφάνεια για αύξηση της εμπιστοσύνης μεταξύ των μερών, δίνοντας απαντήσεις και επεξηγήσεις – π.χ. γιατί η μονάδα «Υ» πρέπει να πληρώνει «Χ» ποσό κάθε μήνα). Ο κάθε ιδιοκτήτης ή ένοικος ο οποίος καλείται να καταβάλλει κοινόχρηστα, πρέπει πρώτα απ’ όλα να κατανοήσει που ξοδεύονται τα χρήματα και γιατί.
Με αυτό τον τρόπο εξουδετερώνουμε πιθανές δικαιολογίες και ερωτήσεις από τους Δικηγόρους υπεράσπισής τους, καθώς τους «αφοπλίζουμε» και δεν αφήνουμε περιθώρια για τυχόν δικαιολογίες. Εάν κάποιος δεν συνετίζεται, οδηγείται στη δικαιοσύνη, αφού πρώτα του γνωστοποιήσουμε τις εκατοντάδες κερδισμένες υποθέσεις και αποφάσεις υπέρ των διαχειριστικών επιτροπών που συνεργάζονται μαζί μας (υποθέσεις από το 2010 μέχρι και το 2018).
Απαντάω με ειλικρίνεια ότι τα τελευταία τρία χρόνια, από τις πενήντα υποθέσεις που οδηγούνταν στη δικαιοσύνη κάθε χρόνο, μειώθηκαν στις πέντε για το έτος 2022, ενώ μόνο μία κατέληξε στις δικαστικές αίθουσες το έτος 2023. Μάλιστα, κάποιες από αυτές τις υποθέσεις αφορούσαν σε μονάδες των οποίων οι κατόχοι είχαν εγκαταλείψει την Κύπρο.
Σε περίπτωση που στο ισόγειο ενός κτιρίου υπάρχουν καταστήματα, το δικό τους μερίδιο κοστολογείται με τον ίδιο τρόπο όπως των διαμερισμάτων, από τη στιγμή που δεν επωφελούνται της χρήσης ανελκυστήρα, σκάλας ή του ρεύματος σε κοινόχρηστους χώρους;
Εύλογο το ερώτημα σας αλλά δύσκολη η απάντηση. Όπως προανάφερα, όλα εξαρτώνται από τους κανονισμούς που είτε θεσπίστηκαν από τον καιρό της κατασκευής του κτηρίου και είναι γραμμένοι στα πωλητήρια έγγραφα άρα είναι δεσμευτικοί, είτε θα πρέπει να θεσπιστούν σε καταστατική Γενική Συνέλευση, με ψήφους που να ανέρχονται στο 75% του συνόλου των ιδιοκτητών.
Τι γίνεται όμως σε περίπτωση που δεν υπάρχουν τα πιο πάνω; Εάν για το κτήριο εκδόθηκαν ξεχωριστοί τίτλοι ιδιοκτησίας μετά το 1993 ή εκσυγχρονίστηκαν μετά το συγκεκριμένο έτος, τότε, τίθενται σε εφαρμογή οι πρότυποι κανονισμοί. Όσο παράλογο και να ακούγεται, ναι, ακόμη και τα καταστήματα στο ισόγειο μιας πολυκατοικίας, θα πρέπει να πληρώνουν και για έξοδα όπως ρεύματος, συντήρησης ανελκυστήρα και καθαρισμό σκάλας, ακόμη και αν δεν επωφελούνται της χρήσης τους! Η κοστολόγηση γίνεται βάσει του εμβαδού τους. Η λέξη κλειδί λοιπόν για όλες αυτές τις προστριβές και ασάφειες, είναι οι «κανονισμοί».
Σε περίπτωση που ενδιαφερόμαστε να ενοικιάσουμε ένα διαμέρισμα, πριν συμφωνήσουμε στο ποσό κοινοχρήστων που μας ζητείται να καταβάλλουμε, πρέπει να «απαιτήσουμε» από τον ιδιοκτήτη να μας παρουσιάσει ετήσια αναλυτική κατάσταση εξόδων της πολυκατοικίας;
Όχι, οι ενοικιαστές δεν είναι κύριοι των μονάδων και δεν έχουν δικαίωμα ψήφου. Αυτό θα πει ότι δεν μπορούν να διαμορφώσουν τον προϋπολογισμό, ούτε και να ζητήσουν κατάργηση μιας υπηρεσίας (π.χ. ενοικίασε στον πρώτο όροφο, έχει κλειστοφοβία, δεν χρησιμοποιεί τον ανελκυστήρα και δεν θέλει να πληρώσει).
Σύμφωνα με το Νόμο όμως, ο ενοικιαστής δικαιούται να γνωρίζει πώς κατανέμονται τα έξοδα και σε μεμονωμένες περιπτώσεις να αρνηθεί την καταβολή κάποιου ποσού. Για παράδειγμα, εάν αντιληφθεί ότι από τα €38,00 το μήνα, τα €8,00 το μήνα συσσωρεύονται για δημιουργία ταμείου ιδιοκτητών με σκοπό το μελλοντικό βάψιμο της πολυκατοικίας, θα μπορούσε να αρνηθεί αυτό το κόστος. Ωστόσο, σε αυτό το σημείο συστήνουμε προσοχή, κυρίως στους ιδιοκτήτες, όσον αφορά στα ενοικιαστήρια έγγραφα. Τυχόν διαχωρισμός των κοινοχρήστων σε μερίδια πληρωμής, πιθανόν να αποτελέσει «παραθυράκι» για τον ένοικο, ο οποίος δεν θα μπορεί να οδηγηθεί στη δικαιοσύνη για μη καταβολή κοινοχρήστων, καθώς την ευθύνη έχει πάντα ο ιδιοκτήτης.
Εμείς, ως εταιρεία Διαχείρισης Κτιρίων και Έργων, διευκολύνουμε τους ενοίκους και τους ιδιοκτήτες, κάνοντας διαχωρισμό εξόδων και στέλνοντας ξεχωριστά τιμολόγια στα δύο μέρη, με ό,τι αφορά στον καθένα σύμφωνα με το νόμο.
Πριν αποφασιστεί μια κοστοβόρα εργασία σε κτίριο, επιβάλλεται δια νόμου να κληθεί συνέλευση όλων των ιδιοκτητών και να συναινέσει η πλειοψηφία; Εάν κάποιος διαφωνεί ή δεν είναι παρών στη συνάντηση, τι γίνεται;
Θα πρέπει να προγραμματίζεται ετήσια Γενική Συνέλευση και πάντοτε όλοι οι κάτοχοι να τυγχάνουν ενημέρωσης, ειδικά για τις αποφάσεις. Στη νομοθεσία υπάρχει σημείωση στην οποία αναφέρεται ότι δικαίωμα ψήφου διαθέτουν μόνο, όσοι έχουν τακτοποιημένες τις οφειλές τους. Το σημείο αυτό συμβάλει στην αμεσότερη λήψη αποφάσεων, ενώ λειτουργεί και ως ασφαλιστική δικλείδα για τους καλοπληρωτές, ώστε να μην στερούνται του δικαιώματος διατήρησης των περιουσιών τους σε καλή κατάσταση.
Σε ποια επίπεδα κινούνται οι δικές σας χρεώσεις για την παροχή των υπηρεσιών σας και με ποιο τρόπο γίνεται η εξόφληση; Με προσθήκη κάποιου ποσοστού στο ποσό των κοινοχρήστων κάθε διαμερίσματος;
Η Τιμολογιακή πολιτική της Μ.ΧΑΛΛΟΥΜΑΣ Σ.Κ. ΛΤΔ, είναι ακριβώς η ίδια με τις υπόλοιπες υπηρεσίες που απολαμβάνει το κτήριο, αναλόγως μεγέθους.
Η ελάχιστη χρέωση για ένα κτήριο ανέρχεται στα €50,42 + Φ.Π.Α. (δηλαδή €60,00 μηνιαίως), ενώ η μέγιστη φτάνει τα €504,20 + Φ.Π.Α. (δηλαδή €600,00 μηνιαίως) και αφορά συγκροτήματα με πέραν των 150 μονάδων – όπως μαρίνες και μικρά ιδιωτικά χωριά.
Από εκεί και πέρα, προστίθεται η χρέωση του συνεργείου καθαρισμού, η ΑΗΚ, η ασφάλεια, ο συντηρητής του ανελκυστήρα και όλες οι υπόλοιπες δαπάνες και διαιρούνται με το ποσοστό των μονάδων. Η κάθε μονάδα καταβάλλει τα χρήματα σε κοινό ταμείο, δηλαδή τραπεζικό λογαριασμό στο όνομα του κτηρίου. Σε αυτό το λογαριασμό πρόσβαση διαθέτει αποκλειστικά και μόνον η διαχειριστική επιτροπή των ιδιοκτητών. Τόσο εμείς, όσο και οι υπόλοιποι παροχείς υπηρεσιών, πληρωνόμαστε από εκεί.