Η απορία του μήνα
Επειδή όταν απορώ αξίζει να… ρωτώ!
Μέσα από αυτή τη στήλη του μηνιαίου, διαδικτυακού περιοδικού της Synergy Real Estate, παρέχονται απαντήσεις σε ποικίλα ερωτήματα που σχετίζονται με τα ακίνητα και την κτηματαγορά της Κύπρου.
Ο Υπεύθυνος Πωλήσεων της εταιρείας μας, Παναγιώτης Τόφας, απαντάει λεπτομερώς στο ερώτημα που του τέθηκε για αυτό το μήνα.
Σε τι υπερτερεί και σε τι μειονεκτεί η αγορά ενός νεόδμητου ακινήτου σε σχέση με κάποιο που μεταπωλείται και αντίστοιχα, σε τι υπερτερεί και σε τι μειονεκτεί η επένδυση σε ένα μεταχειρισμένο;
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα υπάρχουν όντως, τόσο στην αγορά ενός νεόδμητου ακινήτου, όσο και στην επένδυση σε ένα μεταχειρισμένο. Ακολούθως θα αναφερθώ λεπτομερώς και στις δύο αυτές κατηγορίες.
Πλεονεκτήματα της αγοράς νεόδμητου ακινήτου:
- Νέα κατασκευή: Είναι ολοκαίνουργιο και δεν έχει υποστεί καμία φθορά από προηγούμενους ιδιοκτήτες. Αυτό σημαίνει ότι η κατασκευή είναι σύγχρονη, συμμορφώνεται με τις τελευταίες προδιαγραφές και πρότυπα και πιθανότατα, διαθέτει νέες τεχνολογίες και εγκαταστάσεις.
- Ελάχιστα ή καθόλου προβλήματα συντήρησης: Καθώς το ακίνητο είναι καινούργιο, οι πιθανότητες να υπάρχουν προβλήματα συντήρησης είναι πολύ μικρές. Οι καινούργιες κατασκευές συνήθως έχουν εγγυήσεις από τον κατασκευαστή, οι οποίες καλύπτουν για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα προβλήματα που τυχόν προκύψουν.
- Ενεργειακή απόδοση: Οι νέες κατασκευές συνήθως συμμορφώνονται με υψηλά πρότυπα ενεργειακής απόδοσης. Αυτό σημαίνει ότι το νεόδμητο μπορεί να είναι καλύτερα μονωμένο, να διαθέτει ενεργειακά αποδοτικά συστήματα θέρμανσης και ψύξης, καθώς και να εξοικονομεί ενέργεια με αποτέλεσμα να προκύπτουν μειωμένα έξοδα για τη θέρμανση και την ψύξη του ακινήτου.
- Προσαρμογή στις προτιμήσεις του αγοραστή: Συνήθως, παρέχεται η επιλογή στον αγοραστή για τον τρόπο διαρρύθμισης, τα υλικά και τις τελικές λεπτομέρειες, προσαρμόζοντας το ακίνητο στις προσωπικές προτιμήσεις και ανάγκες του.
Μειονεκτήματα της αγοράς νεόδμητου ακινήτου:
- Υψηλότερο κόστος: Τα νεόδμητα ακίνητα συνήθως έχουν υψηλότερη αρχική αξία σε σχέση με τα μεταχειρισμένα ακίνητα στην ίδια περιοχή.
- Επιβολή ΦΠΑ: Για την αγορά ενός καινούργιου ακινήτου, πάντοτε επιβάλλεται Φόρος Προστιθέμενης Αξίας. Το ΦΠΑ ανέρχεται σε 19%, εκτός εάν πρόκειται για ιδιοκατοίκηση που ανέρχεται σε 5%.
- Αναμονή για την ολοκλήρωση: Η αγορά ενός νεόδμητου ακινήτου μπορεί να απαιτεί χρόνο για να ολοκληρωθεί η κατασκευή. Αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής θα πρέπει να περιμένει μέχρι να είναι έτοιμο για να μετακομίσει στο ακίνητο και να το αξιοποιήσει.
- Περίοδος αναμονής τίτλου ιδιοκτησίας: Η αγορά ενός νεόδμητου διαμερίσματος γίνεται με πωλητήριο έγγραφο το οποίο κατατίθεται στο κτηματολόγιο. Ο τίτλος ιδιοκτησίας εκδίδεται συνήθως μετά από 2 με 3 χρόνια, εάν το κτίριο έχει κατασκευαστεί βάσει των σχετικών αδειών και με την προϋπόθεση ότι ο εργολάβος είναι συνεπής και έχει καταθέσει όλα τα απαιτούμενα έγγραφα στις αρμόδιες αρχές.
Πλεονεκτήματα της επένδυσης σε ένα μεταχειρισμένο ακίνητο:
- Χαμηλότερη αρχική επένδυση: Τα μεταχειρισμένα ακίνητα συνήθως πωλούνται σε χαμηλότερες τιμές σε σχέση με τα κατασκευαστικά νεότερα. Αυτό, σημαίνει ότι μπορείτε να προβείτε σε αγορά με μικρότερο κεφάλαιο.
- Άμεσο εισόδημα: Ένα μεταχειρισμένο ακίνητο μπορεί να παρέχει άμεση εισοδηματική ροή μέσω της ενοικίασης. Δεν απαιτείται η αναμονή για την ολοκλήρωση της κατασκευής του – εκτός και εάν χρήζει ανακαίνισης.
- Φοροαπαλλαγή: Τα μεταχειρισμένα ακίνητα δεν έχουν ΦΠΑ, αλλά μεταβιβαστικά τέλη.
Μειονεκτήματα της επένδυσης σε ένα μεταχειρισμένο ακίνητο:
- Ένα μεταχειρισμένο ακίνητο μπορεί να χρειάζεται αναπροσαρμογές και επισκευές: Αναλόγως της κατάστασής του ενδέχεται να χρειαστεί να επενδυθεί χρόνος και χρήμα για την εκτέλεση εργασιών συντήρησης, επισκευών ή ανακαίνισης. Αυτό μπορεί να αυξήσει το κόστος της επένδυσης και να απαιτήσει πρόσθετη προσοχή και προγραμματισμό. Επίσης, υπάρχει αυξημένος κίνδυνος κρυμμένων ελαττωμάτων, ενώ μπορεί να ανακαλυφθούν «κρυφά» προβλήματα μετά την αγορά, τα οποία ίσως απαιτούν δαπανηρές επισκευές.
- Περιορισμένες τεχνολογικές αναβαθμίσεις: Ένα μεταχειρισμένο ακίνητο μπορεί να μην διαθέτει τις τελευταίες τεχνολογικές αναβαθμίσεις που προσφέρονται στα νεότερα. Αυτό μπορεί να επηρεάσει την απόδοση, την αποδοτικότητα, όπως επίσης και την ελκυστικότητα του ακινήτου μειώνοντας το ενδιαφέρον για μετέπειτα ενοικίαση ή πώλησή του.
- Υψηλότερα κόστη συντήρησης: Η συντήρηση ενός μεταχειρισμένου μπορεί να είναι πιο ακριβή σε σχέση με ένα νέο ακίνητο. Οι παλαιότερες δομές και εγκαταστάσεις μπορεί να απαιτούν συχνότερη συντήρηση.
- Μειωμένη αποτίμηση αξίας: Ένα μεταχειρισμένο ακίνητο μπορεί να μην αυξάνει την αξία του στον ίδιο βαθμό με ένα νέο. Οι παλαιότερες κατοικίες ή εμπορικά κτίρια, ενδέχεται να έχουν περιορισμένη αποτίμηση με την πάροδο του χρόνου, καθώς εμφανίζουν φυσιολογική φθορά και παλαιότητα.
Εν κατακλείδι, θα αναφέρω ότι γενικότερα, δεν υπάρχει κάποιος κανόνας για το ποιο είναι το καλύτερο είδος ακινήτου για να επιλέξουμε προς αγορά, αφού καθένας διαθέτει διαφορετικές ανάγκες αλλά και κεφάλαιο προς επένδυση.
Η αγορά παρουσιάζει μια ποικιλία επιλογών, καθώς και ευκαιριών. Παλαιότερα σε ηλικία αλλά σε εξαιρετική κατάσταση ακίνητα, διαμερίσματα σε συμφέρουσες τιμές, αλλά και ευκαιρίες που αφορούν σε υπέροχα νεόδμητα σε λογικές τιμές.
Πριν καταλήξουμε σε τελική απόφαση, θα πρέπει να προβούμε σε προσεκτική μελέτη σχετικά με τις επιλογές που υπάρχουν τη δεδομένη στιγμή στο «τραπέζι», αλλά και να σκεφτούμε πώς μπορούμε να αξιοποιήσουμε καλύτερα το κεφάλαιo που διαθέτουμε.
Κατά την λήψη αποφάσεων επένδυσης, είναι σημαντικό να λάβουμε υπόψη μας τις ανάγκες, τους πόρους και τους στόχους μας. Επίσης, η συμβουλή ενός ειδικού, όπως ενός μεσίτης ακινήτων ή ενός χρηματοοικονομικού συμβούλου, μπορεί να αποδειχθεί πολύτιμη ως προς την ορθή καθοδήγηση και αποφυγή σοβαρών λαθών. Αυτοί οι επαγγελματίες μπορούν να μας βοηθήσουν να αξιολογήσουμε τις επιλογές μας, να εκτιμήσουμε την αξία και την κατάσταση του ακινήτου, καθώς και να αναλύσουμε την αναμενόμενη απόδοση και τους κινδύνους μιας επένδυσης, καταλήγοντας σε μια ασφαλή αγορά.
* Μπορείτε και εσείς να μας στέλνετε τις δικές σας απορίες προς επίλυση, στο info@synergyestates.cy