Ο Ιδρυτής και Γενικός Διευθυντής της εταιρίας Πέψης και Υιός Εργοληπτική Λτδ, Πανίκος Χρυσοστόμου, σε μια σπάνια και εφ’ όλης της ύλης συνέντευξη γύρω από το διαχωρισμό οικοπέδων, μιλάει για τις «hot» περιοχές αυτή τη στιγμή, ενώ εξηγεί γιατί οι τιμές των οικοπέδων στη Λακατάμια και Δευτερά, θα έχουν 20% άνοδο εντός των επόμενων τριών ετών.
Αποκαλύπτει για πρώτη φορά «μυστικά» του επαγγέλματος τα οποία όπως δηλώνει ο ίδιος, λίγοι γνωρίζουν, περιγράφει τι είναι ο κάθετος και οριζόντιος διαχωρισμός, προτείνει λύσεις σε συνιδιοκτήτες τεμαχίων γης που δεν τα «βρίσκουν» μεταξύ τους ως προς την κατανομή και οικοπεδοποίηση.
Αναλύει πώς μπορεί ένα περίκλειστο κτήμα να αποκτήσει πρόσβαση σε δρόμο ώστε να πάρει άδεια διαχωρισμού σε οικόπεδα, καθώς και τον τρόπο για να μπορέσεις να κτίσεις κατοικία σε γεωργική γη.
Και αυτά, είναι μόνο μερικά από όλα όσα άκρως ενδιαφέροντα θα διαβάσεις…
Συνέντευξη: Νίκολα Καρατζιά
Φωτογραφικό υλικό: Πέψης και Υιός Εργοληπτική Λτδ
Ποια κριτήρια πρέπει να πληροί ένα τεμάχιο γης, και σε ποιες πολεοδομικές ζώνες πρέπει να εμπίπτει ώστε να μετατραπεί σε οικόπεδα;
Για να γίνει διαχωρισμός γης σε οικόπεδα (με κατασκευή δρόμων, εγκατάστασης υπηρεσιών κτλ), το τεμάχιο γης πρέπει να εφάπτεται σε εγγεγραμμένο δρόμο, καθώς και να εμπίπτει σε οικιστική, εμπορική, τουριστική, βιοτεχνική ή βιομηχανική ζώνη η οποία να επιτρέπει τέτοιου είδους ανάπτυξη. Διαχωρισμός δεν μπορεί να γίνει σε κτηνοτροφική ή γεωργική ζώνη, ούτε και σε προστατευόμενες περιοχές.
Ποιες οι βασικές διαφορές ανάμεσα σε ένα χωράφι και ένα οικόπεδο, και πόσο μπορεί να ανέβει η αξία του πρώτου αν μετατραπεί σε οικόπεδο;
Το οικόπεδο έχει οδικό δίκτυο, πεζοδρόμια, υπηρεσίες κοινής ωφελείας (νερό, ρεύμα, τηλεπικοινωνιακό δίκτυο), αποχετευτικό – όπου εφαρμόζεται -, και γίνεται αξιοποίησή του στο μέγιστο βαθμό για ανέγερση κατοικίας, βάσει των συντελεστών δόμησης.
Από την άλλη, ένα χωράφι δεν διαθέτει όλες τις προαναφερθείσες πρόνοιες, με αποτέλεσμα να μην μπορεί να αξιοποιηθεί για την ανέγερση κατοικιών. Εκτός βεβαίως από κάποιες περιπτώσεις, όπου υπό περιορισμούς και με συγκεκριμένες προδιαγραφές, είναι εφικτό να κτιστεί ένα σπίτι σε μικρό ποσοστό της γης.
Συνοψίζοντας, να πω ότι η αξία ενός χωραφιού είναι μικρότερη απ’ ότι θα ήταν εάν αυτό διαχωριζόταν σε οικόπεδο, αφού στη δεύτερη περίπτωση, η αξία του θα ανέβαινε κατά περίπου 50%.
Έχετε αναφέρει ότι σε μικρό ποσοστό γεωργικής γης μπορεί να κτιστεί κατοικία, με περιορισμούς και συγκεκριμένες προδιαγραφές. Δώστε μας ένα παράδειγμα.
Όπως προανάφερα, υπό κανονικές συνθήκες, σε ένα γεωργικό χωράφι δεν δικαιούσαι να κατασκευάσεις σπίτι. Υπάρχει όμως μια νομοθεσία -όχι ευρέως γνωστή-, σύμφωνα με την οποία έχεις το δικαίωμα να το πράξεις, εάν και εφόσον ακολουθήσεις ορισμένους περιορισμούς και προδιαγραφές. Αυτό, σημαίνει ότι εάν είσαι μόνιμος κάτοικος μιας κοινότητας και δεν έχεις άλλη περιουσία σε οικιστική περιοχή, μπορείς κατά παρέκκλιση να χτίσεις μια μικρή κατοικία σε γεωργική γη. Ωστόσο, αυτό το τεμάχιο γης όπου θα βρίσκεται εντός του η κατοικία σου, θα εξακολουθήσει να θεωρείται χωράφι και όχι οικόπεδο.
Ο ιδιοκτήτης ενός χωραφιού το οποίο είναι περίκλειστο, χωρίς οδικό δίκτυο, θα μπορούσε να ζητήσει επ’ αμοιβή παραχώρηση μεριδίου γης από γειτονικά τεμάχια, ώστε να αποκτήσει πρόσβαση στο δρόμο, με αποτέλεσμα να μπορεί να το μετατρέψει σε οικόπεδο;
Ναι, αυτό, θα μπορούσε να εφαρμοστεί σε περίπτωση που έχεις τη συγκατάθεση και γραπτή έγκριση των ιδιοκτητών γειτονικών τεμαχίων, ότι σου επιτρέπεται η πρόσβαση δια μέσου της δικής τους γης. Αυτό το κομμάτι, θα είναι μέρος της ανάπτυξης σου.
Προσωπικά, έτυχε να αναγκαστώ να κατασκευάσω δρόμο μήκους 200 μέτρων για να καταφέρω να πάρω πρόσβαση και να μπορέσω να κάνω διαχωρισμό. Σε τέτοιες περιπτώσεις, έρχεσαι σε συμφωνία με τον ιδιοκτήτη του μπροστινού σου τεμαχίου και επωμίζεσαι το κατασκευαστικό κόστος, το οποίο να υπογραμμίσω πως είναι μεγάλο. Εσύ, επωφελείσαι από την απόκτηση πρόσβασης σε δρόμο, καθώς και από το διαχωρισμό οικοπέδων σε ένα περίκλειστο κτήμα, ενώ ο γείτονας σου μελλοντικά, όταν και εφόσον αποφασίσει να προβεί σε διαχωρισμό δικών του οικοπέδων, δεν θα χρειαστεί να κάνει κατασκευαστικά έργα ξοδεύοντας δικά του χρήματα. Τα βρίσκει έτοιμα και δωρεάν.
«Κατανομή γης μπορεί να γίνει και με διαδικασία κλήρου»
Περίπου, ποιο ποσοστό ενός τεμαχίου πρέπει να παραχωρηθεί προς δημόσια χρήση και πώς αυτό αξιοποιείται;
Το ποσοστό που παραχωρείται για δημόσια χρήση, είναι συνήθως 35% και χρησιμοποιείται για κατασκευή οδικού δικτύου, από το οποίο το 20% χρησιμοποιείται για δρόμο και πεζοδρόμια, ενώ το 15% δίδεται ως χώρος πρασίνου.
Ωστόσο, σε ορισμένες περιπτώσεις κατά τις οποίες το οδικό δίκτυο απαιτείται να είναι μεγάλο, με αποτέλεσμα να χρειάζονται περισσότερα κατασκευαστικά έργα για δρόμους, η Πολεοδομία δικαιούται να σου ζητήσει μέχρι και το 40% της γης σου. Για να μιλήσουμε με αριθμούς, εάν το χωράφι σου είναι 10.000 τ.μ., μπορεί να σου πάρει μέχρι και 4.000 τ.μ., ώστε να σου παραχωρήσει άδεια ανάπτυξης.
Επιπλέον, όταν το τεμάχιο σου είναι άνω των 10.000 τ.μ. και η ανάπτυξη που θα κάνεις θα είναι μεγάλη, η Πολεοδομία έχει το δικαίωμα και θα ζητήσει επιπλέον 2% της γης σου, για κατασκευή χώρων κοινής ωφελείας – λεγόμενος χώρος κοινοτικού εξοπλισμού. Το συγκεκριμένο μερίδιο θα είναι πλέον ιδιοκτησία του εκάστοτε δήμου ή κοινοτικού συμβουλίου, προς μελλοντική αξιοποίηση. Εκεί, ενδέχεται να φτιαχτεί ένα μικρό εκκλησάκι, άγαλμα, περίπτερο…
Για να μπορεί ένα τεμάχιο γης να διαχωριστεί σε οικόπεδα, ποιο είναι το ελάχιστο μέγεθος σε τετραγωνικά μέτρα, που πρέπει να έχει;
Εάν ο συντελεστής δόμησης ανέρχεται στο 60% και άνω, το «καθαρό» οικοπεδοποιήσιμο εμβαδόν του τεμαχίου πρέπει να είναι τουλάχιστον 520τ.μ., αφού τόσο είναι τα ελάχιστο μέγεθος που απαιτείται σύμφωνα με την αρμόδια αρχή (Πολεοδομία) για να μπορεί να μετατραπεί σε οικόπεδο.
Στην περίπτωση που ο συντελεστής δόμησης είναι 40%, το μικρότερο οικόπεδο που μπορεί να διαχωριστεί είναι 600τ.μ. Από την άλλη, εάν η ζώνη είναι τουριστική και ο συντελεστής αγγίζει το 25%, ο διαχωρισμός οικοπέδου θα είναι στα 800τ.μ..
Ποια διαδικασία ακολουθείται όταν το τεμάχιο γης προς οικοπεδοποίηση, ανήκει σε περισσότερους από έναν ιδιοκτήτες;
Αρχικά, τοπογράφος θα πρέπει να αναλάβει τη μελέτη του τεμαχίου, δίνοντας πέραν της μίας επιλογής στο σχεδιασμό της γης. Είναι σημαντικό να γίνει υπολογισμός των τετραγωνικών μέτρων των οικοπέδων βάσει εμβαδών, λαμβάνοντας υπόψιν το μερίδιο γης που αναλογεί στον κάθε συνιδιοκτήτη, για να ακολουθήσει ο δίκαιος και ισάξιος διαμοιρασμός στους ιδιοκτήτες.
Στη συνέχεια θα γίνει καταγραφή των οικοπέδων που αναλογούν στον καθένα, και κατάθεση συμφωνίας διανομής στο κτηματολόγιο, πριν καν ξεκινήσει ο διαχωρισμός των οικοπέδων.
Φυσικά, για να επιτευχθεί μια συμφωνία, είναι σημαντικό όπως υπάρχει καλή προαίρεση και κοινός σκοπός από τους εμπλεκόμενους.
Και σε περίπτωση συνιδιοκτησίας, όπου δεν υπάρχει ομοφωνία απόψεων όσον αφορά στο διαχωρισμό του τεμαχίου τους σε οικόπεδα, υπάρχει λύση που να ικανοποιεί όλους τους ιδιοκτήτες;
Τώρα, θα μοιραστώ μια πληροφορία που και πάλι δεν γνωρίζουν πολλοί. Υπάρχει μια νομοθεσία η οποία αποτελεί την απάντηση στην ερώτησή σου.
Ας υποθέσουμε ότι υπάρχουν τρεις συνιδιοκτήτες και ο ένας από αυτούς δεν συνεργάζεται καθόλου. Εάν οι άλλοι δύο έχουν μερίδιο πέραν του 25% του ακινήτου, μπορούν να αιτηθούν γραπτώς για διαχωρισμό, ζητώντας παρεμβολή του διευθυντή του Κτηματολογίου. Ο Διευθυντής με τη σειρά του, έχει τη δυνατότητα να κατανέμει τη γη καθορίζοντας ποιο τεμάχιο γης ανήκει στον καθένα. Ακολούθως, μπορούν οι δύο που έκαναν την αίτηση και έλαβαν έγκριση, να ζητήσουν διαχωρισμό οικοπέδων αφήνοντας τον τρίτο συνιδιοκτήτη απ’ έξω.
Να αναφέρω βεβαίως, ότι η διαδικασία που μόλις προανάφερα είναι χρονοβόρα. Χρειάζεται περίπου δύο ή τρία χρόνια μέχρι οι αιτητές να λάβουν έγκριση από το Κτηματολόγιο. Είναι όμως εφικτό. Εάν και εφόσον βεβαίως, αποδειχθεί μέσω νομικών επιστολών που ανταλλάχθηκαν προηγουμένως μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, ότι κάποιος από αυτούς δεν ανταποκρίνεται ή δεν ενδιαφέρεται να συνεργαστεί.
Επιπλέον, κατανομή γης μπορεί να γίνει και με διαδικασία κλήρου.
Τι εννοείτε όταν αναφέρεστε σε διαχωρισμό με κλήρωση; Ποιος αναλαμβάνει να κάνει αυτή τη διαδικασία;
Η εταιρία μας. Έχω δεκάδες περιπτώσεις κατά τις οποίες οι συνιδιοκτήτες δεν τα βρίσκουν μεταξύ τους σε σχέση με το διαχωρισμό. Τους καλώ λοιπόν στο γραφείο μου και καταφέρνουμε να καταλήξουμε σε μια δίκαιη κατανομή, καταλήγοντας σε συμφωνία. Τους υποδεικνύω ακόμη και ποια οικόπεδα μπορεί να πάρει καθένας από αυτούς.
Εάν ωστόσο, κάποιοι είναι δύσπιστοι και οι προτεινόμενες λύσεις δεν τους ικανοποιούν, προτείνω να κάνουμε επί τόπου κλήρωση, ετοιμάζοντας προσωπικά, τα χαρτάκια με το κάθε τεμάχιο γης – πάλι με δίκαιη κατανομή. Εάν συμφωνήσουν, όλοι οι συνιδιοκτήτες, ενώπιον μου, τραβάνε κλήρο.
«Τώρα, σε αυτή την κατηγορία περιοχών με μεγάλη ζήτηση, βρίσκεται η Λακατάμια, η Λαπάτσα και το Γέρι – κοντά στο νοσοκομείο».
Ποιες ακριβώς εργασίες περιλαμβάνει ο διαχωρισμός οικοπέδων και κατά πόσο τις αναλαμβάνετε εξ ολοκλήρου εσείς, ως εταιρία;
Αναλαμβάνουμε εξ ολοκλήρου όλες τις εργασίες διαχωρισμού της γης, από την αρχή μέχρι και την έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας των οικοπέδων. Λαμβάνουμε έναν τίτλο (κοτσιάνι) από ιδιοκτήτες, και τους επιστρέφουμε ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας για κάθε οικόπεδο που προκύπτει από το διαχωρισμό.
Αναλυτικά, οι εργασίες που εκτελούνται από εμάς, είναι οι ακόλουθες:
Τοπογραφικές εργασίες: Μελέτη και σχεδιασμός του τεμαχίου, έκδοση πολεοδομικής άδειας και άδειας από τον εκάστοτε δήμο, ετοιμασία μελέτης, επίβλεψη των κατασκευαστικών έργων και έκδοση ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας.
Κατασκευαστικές εργασίες: Χωματουργικά έργα, πεζοδρόμηση, ασφαλτοποίηση, κατασκευή χώρου πρασίνου.
Δικαιώματα στις διάφορες υπηρεσίες: Πολεοδομική άδεια, Κτηματολόγιο, Αρχή Ηλεκτρισμού Κύπρου, Υδατοπρομήθεια, εξασφάλιση άδειας από το εκάστοτε δημαρχείο, έκδοση πιστοποιητικού τελικής έγκρισης και τίτλου ιδιοκτησίας.
Ποια η διαφορά μεταξύ κάθετου και οριζόντιου διαχωρισμού και κατά πόσο η εταιρεία Πέψης & Υιός αναλαμβάνει και τους δύο;
Ο κάθετος διαχωρισμός σχετίζεται με το διαχωρισμό γης σε καινούργια τεμάχια, δηλαδή οικόπεδα και σπίτια, ενώ αφορά και στη διαδικασία διαχωρισμού ενός οικοπέδου σε μικρότερα – πάντοτε υπό συγκεκριμένους όρους.
Ο οριζόντιος διαχωρισμός γίνεται σε κτηριακές μονάδες -δηλαδή διαμερίσματα, γραφεία, ιατρεία – που βρίσκονται σε οικοδομές και πολυκατοικίες.
Εάν σε ένα οικόπεδο θα κτιστούν δύο σπίτια, πάλι πρέπει να γίνει και οριζόντιος διαχωρισμός. Ένα σπίτι από τη μια πλευρά και ένα από την άλλη. Εάν σε ένα οικόπεδο θα κατασκευαστεί μια κατοικία, τότε χρειάζεται μόνο κάθετος διαχωρισμός.
Στην περίπτωση πάλι που σε ένα οικόπεδο θα κτιστεί πολυκατοικία, θα γίνει και κάθετος αλλά και οριζόντιος διαχωρισμός.
Η εταιρία μας, αναλαμβάνει την παροχή όλων των προαναφερθέντων υπηρεσιών.
Το κόστος που θα καταβληθεί σε εσάς για το διαχωρισμό ενός οικοπέδου, είναι σταθερό και έχει να κάνει με το μέγεθος του ακινήτου ή η τιμή μεταβάλλεται βάσει διαφόρων παραγόντων;
Η τιμή δεν έχει να κάνει μόνο με το μέγεθος του τεμαχίου. Το κόστος μεταβάλλεται βάσει της μορφολογίας του εδάφους και τις εργασίες που θα απαιτούνται από τις αρμόδιες αρχές (δηλαδή τον εκάστοτε δήμο), να γίνουν σε αυτό. Επιχωματώσεις, εκσκαφές, «αργάκια», τοίχοι αντιστήριξης, μέγεθος δρόμων κ.α.
Η δική σας αμοιβή μπορεί να καταβληθεί και με τη μέθοδο αντιπαροχής. Εξηγείστε μας λίγο αυτή τη διαδικασία, καθώς και πώς γίνεται η κοστολόγηση -μετατροπή πληρωμής από μετρητά σε ακίνητο.
Η εταιρία μας, αναλαμβάνει διαχωρισμό γης και με τη μέθοδο της αντιπαροχής. Εάν ο πελάτης ενδιαφέρεται να πληρώσει με αυτό τον τρόπο και η γη του μας ενδιαφέρει, μπορούμε να κοστολογήσουμε το διαχωρισμό και να υπολογίσουμε τον αριθμό οικοπέδων που αναλογούν σε αυτό το χρηματικό ποσό.
Συνεπώς, η εταιρία σε περίπτωση αντιπαροχής, αναλαμβάνει όλα τα κατασκευαστικά έργα και την καταβολή των δικαιωμάτων σε όλες τις κυβερνητικές υπηρεσίες, εξασφαλίζει ξεχωριστούς τίτλους ιδιοκτησίας για τα οικόπεδα που θα προκύψουν και έναντι πληρωμής, λαμβάνει συγκεκριμένα οικόπεδα τα οποία προκαθορίζονται στο συμβόλαιο που υπογράφεται με τον πελάτη.
Έτυχε ποτέ να αρνηθείτε κάποια συνεργασία όσον αφορά σε διαχωρισμό οικοπέδων και εάν ναι, τι μπορεί να σας φέρει σε αυτό το σημείο;
Πολλές φορές και για διάφορους λόγους. Ο πιο προφανής και αυτονόητος λόγος, είναι όπως το τεμάχιο γης δεν εφάπτεται σε εγγεγραμμένο δρόμο, άρα ο διαχωρισμός δεν είναι εφικτός. Άλλες φορές, εάν η γη είναι εκτός Λευκωσίας και συνάμα το τεμάχιο είναι μικρό, καθώς και όταν οι ιδιοκτήτες δεν είναι συνεργάσιμοι και δεν τα βρίσκουν μεταξύ τους.
Γνωρίζω ότι αγοράζετε και οικόπεδα. Εάν αυτή τη στιγμή ερχόμουν για παράδειγμα εγώ κοντά σας, θέλοντας να μου διαχωρίσετε ένα τεμάχιο και εσείς, αντιλαμβανόσασταν ότι το συγκεκριμένο ακίνητο σας ενδιαφέρει, θα μου προτείνατε να σας το πωλήσω πριν το διαχωρισμό ή έπειτα;
Είμαστε διαπραγματεύσιμοι για όλες τις περιπτώσεις. Σίγουρα, όταν το ακίνητο είναι εμπορεύσιμο, θα βρούμε τρόπο συνεργασίας!
Κατά περιόδους, υπάρχουν τάσεις σε σχέση με τις περιοχές που έχουν μεγαλύτερη ζήτηση για διαχωρισμό οικοπέδων, ίσως λόγω προοπτικών ανάπτυξης;
Βεβαίως και υπάρχουν. Προσωπικά, κατά καιρούς αγοράζω οικόπεδα σε συγκεκριμένες περιοχές που θεωρούνται ως «hot» εκείνη την εποχή. Τώρα, σε αυτή την κατηγορία περιοχών με μεγάλη ζήτηση, βρίσκεται η Λαπάτσα, η Λακατάμια και το Γέρι – κοντά στο νοσοκομείο.
Οι παράγοντες που κάνουν μια περιοχή θελκτική προς αγορά γης και οικοπεδοποίηση, είναι η συνύπαρξη της τοπικής ανάπτυξης και του οικονομικότερου κόστους.
Για παράδειγμα, μέχρι στο 2014, στο Γέρι υπήρχε μια μεγάλη έκταση γεωργικής ζώνης, στην οποία δεν επιτρεπόταν ο διαχωρισμός οικοπέδων. Στη συνέχεια, η συγκεκριμένη περιοχή συμπεριλήφθηκε ανάμεσα στις οικιστικές ζώνες, με αποτέλεσμα τώρα, να υπάρχει μια έκταση περίπου 200 εν δυνάμει οικoπέδων, που χρήζει οικοπεδοποίησης. Συνεπάγεται ότι εκεί, από τη μια σύντομα θα υπάρξει ανάπτυξη και από την άλλη, οι τιμές ακόμη παραμένουν χαμηλές. Για να καταλάβεις, στο Γέρι βρίσκεις αυτή τη στιγμή οικόπεδο προς πώληση στην τιμή των €130,000, ενώ 100 μέτρα πιο κάτω όπου εμπίπτει στο δήμο Λατσιών, τα οικόπεδα ξεκινούν από €170,000.
Η δική σας πρόβλεψη λοιπόν για την επόμενη πιο «hot» περιοχή για αγορά οικοπέδου, ποια θα είναι;
Η Λακατάμια και η Δευτερά. Η ζήτησή σε σχέση με τον αναπτυξιακό της ρυθμό, θα ανεβάσουν την αξία των οικοπέδων κατά 20% εντός των αμέσως επόμενων τριών ετών. Ο λόγος είναι απλός. Κατασκευάζονται δύο αυτοκινητόδρομοι οι οποίοι θα καταλήγουν μέσα στη συγκεκριμένη περιοχή.
Με λίγα λόγια, η τιμή ενός οικοπέδου στη Λακατάμια, που σήμερα αξίζει €160,000, σε τρία χρόνια θα αγγίξει τις €190.000 ή και €200,000. Στη Δευτερά, σήμερα οι τιμές κυμαίνονται γύρω στις €90.000, με προοπτική όμως, τα επόμενα δύο – τρία χρόνια να κυμανθούν μεταξύ €105.000 – €110.000.
