Ο Δικηγόρος και Διευθύνων Σύμβουλος του δικηγορικού γραφείου «Alexandrou & Papatheodorou LLC», Αλέξανδρος Αλεξάνδρου, μέσα από τη συνέντευξη που μας παραχώρησε αναλύει θέματα που άπτονται της κυπριακής κτηματαγοράς, υπό το πρίσμα πάντοτε του νομικού μας πλαισίου.
Ποια νομοθετικά «παραθυράκια» προστατεύουν τους θέσμιους ενοικιαστές και πώς κάποιος ιδιοκτήτης μπορεί να «αμυνθεί». Γιατί, σε αντίθεση με άλλα κράτη, ο θεσμός της ενοικιαγοράς δεν τελεσφορεί στην Κύπρο; Πότε και βάσει ποιων προϋποθέσεων μπορεί να γίνει έξωση ενός ενοικιαστή και πότε αυτή, θεωρείται ότι παραβιάζει τα δικαιώματά του; Κάθε πόσο μπορεί να γίνεται αύξηση ενοικίου και σε τι ποσοστό, βάσει νόμου; Είναι «απαγορευτική» η αγορά ακινήτου του οποίου δεν έχει εκδοθεί ο τίτλος ιδιοκτησίας;
Αυτά, είναι μόνο μερικά από τα ερωτήματα στα οποία θα πάρεις απαντήσεις εάν συνεχίσεις το διάβασμα.
Συνέντευξη: Νίκολα Καρατζιά
Κ. Αλεξάνδρου, θα ήθελα να ξεκινήσουμε με ένα θέμα που φαίνεται να «καίει» αρκετό κόσμο. Αυτό της θέσμιας ενοικίασης. Πότε κάποιος θεωρείται θέσμιος ενοικιαστής;
Ο όρος «Θέσμιος Ενοικιαστής» καθορίζεται στον Περί Ενοικιοστασίου Νόμο, Ν.23/1983, άρθρο 27, ο οποίος προβλέπει ότι ο ενοικιαστής ενόσω διατηρεί κατοχή στην οικία ή κατάστημα και τηρεί τους όρους και τις προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου του, έστω και εάν έχει λήξει η ισχύς αυτού, συνεχίζει να έχει δικαίωμα στα οφέλη του.
Επί της ουσίας, για να καταστεί κάποιος ενοικιαστής, θέσμιος, θα πρέπει να πληρούνται σωρευτικά τα ακόλουθα:
- Το ακίνητο να είναι σε ελεγχόμενη περιοχή (οι περιοχές καθορίζονται σύμφωνα με διατάγματα του Υπουργικού Συμβουλίου)
- Το ακίνητο να έχει ανεγερθεί πριν από το έτος 2000
- Το ακίνητο να εξακολουθεί να κατέχεται από τον ενοικιαστή με βάση γραπτή ή προφορική συμφωνία ενοικίασης
- Να έχει λήξει η πρώτη ενοικίαση και ο ενοικιαστής να εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο.
Περαιτέρω, στην απόφαση «Πολιτική Έφεση 30/2019, ΦΥΣΕΝΤΖΙΔΗ ν. K&C SNOOKER & POOL ENTERTAINMENT», το Ανώτατο Δικαστήριο ανέφερε και πρόσθεσε ακόμη ένα κριτήριο. Σύμφωνα με αυτό, για να καταστεί κάποιος ενοικιαστής, θέσμιος, θα πρέπει κατά την 31.12.1999, το υποστατικό να ήταν είτε υπό ενοικίαση, είτε προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα.
Συνεπώς, για είναι κάποιος θέσμιος ενοικιαστής πρωτίστως – και απαραίτητο στοιχείο – πρέπει να αποτελεί η λήξη ή ο τερματισμός της συμφωνίας ενοικίασης.
Ουσιαστικά, ποια «προνόμια» απολαμβάνει ο θέσμιος ενοικιαστής;
Εάν κάποιος γίνει θέσμιος ενοικιαστής, τότε επωφελείται της προστασίας του νόμου σε τρία κύρια σημεία:
- Μπορεί να κατέχει το ακίνητο για όσο χρόνο θέλει, εφόσον πληρώνει το ενοίκιο
- Εάν καθυστερεί να πληρώσει τα ενοίκια πάλι τυγχάνει προστασίας αφού η έξωση δεν είναι άμεση, αντιθέτως πρέπει να ακολουθηθεί συγκεκριμένη διαδικασία για την επίτευξή της
- Η αύξηση του ενοικίου καθορίζεται από το νόμο και όχι τον ιδιοκτήτη του ακινήτου.
Υπάρχουν «παραθυράκια» στη νομοθεσία, τα οποία μπορεί να αξιοποιήσει ένας ιδιοκτήτης ακινήτου για να προστατευθεί από τη θέσμια ενοικίαση;
Θα πρέπει, ουσιαστικά, το πλαίσιο του ενοικιαστηρίου συμβολαίου να αποτρέπει την ενεργοποίηση των προαναφερόμενων προϋποθέσεων. Δηλαδή, το ενοικιαστήριο συμβόλαιο οφείλει να περιλαμβάνει τέτοιους όρους που να διασφαλίζουν συγκεκριμένο χρονικό πλαίσιο και ημερομηνία λήξεως.
Παράλληλα, επιπλέον ασφαλιστική δικλείδα θα αποτελούσε ίσως και μια γραπτή δήλωση του ενοικιαστή, με την οποία ο ίδιος να αποποιείται του δικαιώματος που θα τον καθιστούσε θέσμιο, αν και φυσικά, να τονίσουμε ότι σε κάθε περίπτωση αυτό που υπερισχύει, είναι οι πρόνοιες της ίδιας της νομοθεσίας.
Πότε και βάσει ποιων προϋποθέσεων μπορεί να γίνει έξωση ενός ενοικιαστή και πότε αυτή, θεωρείται ότι παραβιάζει τα δικαιώματά του;
Έξωση ενοικιαστή δύναται να επέλθει όταν παραβιάζονται ουσιώδεις όροι του ενοικιαστηρίου συμβολαίου όπως αυτοί που αφορούν σε μη καταβολή ενοικίου και σε ζημίες στο ακίνητο. Το τί συνιστά ουσιώδη όρο βεβαίως, αναφέρεται ρητώς εντός του συμβολαίου. Περαιτέρω, υπάρχουν περιπτώσεις κατά τις οποίες ένας ενοικιαστής δύναται να απολέσει την κατοχή του ακινήτου. Αυτό συμβαίνει όταν τίθενται ζητήματα συνταγματικής προστασίας, τα οποία στην εξίσωση των συμφερόντων ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, αυτά υπερτερούν υπέρ του πρώτου.
Από την άλλη, παραβίαση των δικαιωμάτων του ενοικιαστή επισυμβαίνει όταν ενώ ο ίδιος συμμορφώνεται με τους όρους και πρόνοιες της σύμβασης, ο ιδιοκτήτης καταχρηστικά, απαιτεί την έξωση του. Για παράδειγμα, πριν επέλθει βάσει του συμβολαίου η ημερομηνία λήξης, ο ιδιοκτήτης ίσως απαιτήσει από τον μισθωτή του, την απομάκρυνση από το ακίνητο, επειδή είχε πρόταση για υψηλότερο ενοίκιο, την οποία θέλει να αποδεχθεί.
Θεωρείται νόμιμο να ζητηθεί από έναν ενοικιαστή να αποχωρήσει προσωρινά ή και μόνιμα, με σκοπό την ανακαίνιση του ακινήτου;
Θα πρέπει εδώ να αναφερθεί πως το τι εστί νόμιμο η όχι, δεν θα μπορούσε να απαριθμηθεί εξαντλητικά. Εξηγώ, λέγοντας ότι εάν ένας ιδιοκτήτης προβεί σε δήλωση πως θέλει να προχωρήσει σε ανακαίνιση στο ακίνητό του – που έχει σε κάθε περίπτωση το δικαίωμα αυτό, τότε θα πρέπει και πάλι, να τεθεί στο μικροσκόπιο της αναλογικότητας η ύπαρξη άμεσης ανάγκης για κάτι τέτοιο. Για παράδειγμα, εάν μια οικοδομή έχει κηρυχθεί ως επικίνδυνη, νοείται ότι θα πρέπει ο ενοικιαστής να αποχωρήσει. Σε αυτή την περίπτωση, σαφώς ο ενοικιαστής, αφού αποχωρήσει, δεν υποχρεούται να καταβάλει ενοίκιο.
Ωστόσο, στα πλείστα συμβόλαια υπάρχει ρήτρα κατά την οποία ο ενοικιαστής επιτρέπει στον ιδιοκτήτη την επιθεώρηση του ακινήτου του, ώστε να προλαμβάνονται τυχόν ζημιές αλλά και να προκύπτει άμεση διορθωτική επέμβαση εκεί και όπου χρειάζεται. Η τήρηση της συγκεκριμένης πρόνοιας υποβοηθάει στην ελαχιστοποίηση της αναγκαιότητας αποχώρησης του ενοικιαστή για ανακαίνιση, ενώ ταυτοχρόνως διασφαλίζει και τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη.
Κάθε πόσο είναι νομικά κατοχυρωμένη η αύξηση ενοικίου και σε τι ποσοστό; Για να ισχύει, είναι αναγκαίο όπως αναφέρεται ως ρήτρα συμβολαίου που εξαρχής θα υπογραφεί από τα δύο συμβαλλόμενα μέρη;
Εδώ θα πρέπει να αναφέρουμε και πάλι τον διαχωρισμό του έτους 2000.
Όσον αφορά στα ακίνητα του 2000, η επιτρεπόμενη αύξηση καθορίζεται κάθε δύο χρόνια από το Υπουργικό Συμβούλιο. Η σημερινή αύξηση βάσει διατάγματος της 13ης Απριλίου του 2023, είναι καθορισμένη στα 6% για την περίοδο 21/04/23 έως τις 21/04/25.
Αναφορικά δε με τα ακίνητα μετά το έτος 2000, προβλέπεται αύξηση που καθορίζεται μέσα από τη συμφωνία των μερών – χωρίς περιορισμό, αρκεί και οι δύο πλευρές να το έχουν συμφωνήσει.
Η επαγγελματική συμβολή ενός δικηγόρου είναι πάντοτε αναγκαία πριν από την υπογραφή ενός συμβολαίου ενοικίασης ή αγοράς ακινήτου ή σε κάποιες περιπτώσεις, η χρήση έτοιμων συμβολαίων που έχουν στην κατοχή τους οι ενδιαφερόμενοι, αρκεί;
Να ξεκινήσω αναφέροντας ότι κάθε συμβόλαιο, είτε αυτό αναφέρεται σε αγορά ακινήτων, είτε σε άλλου είδους εμπορικής ή άλλης συνδιαλλαγής, αντικατοπτρίζουν πέραν των νομικών σημείων τους, δομημένα, με τους σωστούς όρους και ρήτρες, το πνεύμα, το είδος της συμφωνίας αλλά και τις υποχρεώσεις εκάστου συμβαλλόμενου μέρους. Έτσι, γίνεται ευκόλως αντιληπτό πως οι συμφωνίες δύναται να αλλάζουν, είτε ουσιωδώς είτε επουσιωδώς, ανάλογα με την κάθε περίπτωση.
Η θέση μου λοιπόν, είναι πως η συμβολή δικηγόρου καθίσταται αναγκαία, καθότι θα μεταφέρει όλα αυτά τα οποία τα μέρη επιθυμούν να διέπουν τη μεταξύ τους συμφωνία, μέσα στη σύμβαση τους διασφαλίζοντας έτσι τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους. Θα αποκρυσταλλώσει ζητήματα τα οποία μπορούν να δημιουργούν παρερμηνείες ή/και ασάφειες, εξασφαλίζοντας την ομαλότητα εκτέλεσης της συμφωνίας.
Σε άλλα κράτη ο θεσμός της ενοικιαγοράς θεωρείται συνήθης πρακτική στην κτηματαγορά, σε αντίθεση με την Κύπρο, όπου δεν εφαρμόζεται. Αυτό οφείλεται σε νομικά κωλύματα και αν ναι, ποια είναι αυτά;
Όντως, σε πάρα πολλά άλλα κράτη ο θεσμός της ενοικιαγοράς αποτελεί συνήθη πρακτική. Στην Κύπρο, υπάρχει μια, επιτρέψτε μου να αναφέρω, πεπαλαιωμένη νομοθεσία του 1966, Ν32/1966, η οποία ενώ διέπει το πλαίσιο ενοικιαγοράς, «σύμβαση δυνάμει της οποίας πρόσωπο λαμβάνει ορισμένη ιδιοκτησία επί μισθώσει με δικαίωμα αγοράς», θέτει κάποιους περιορισμούς. Ως εκ τούτου, δεν αποτελεί ευρέως διαδομένη πρακτική, ίσως για το λόγο ότι ο υπό αναφορά νόμος δεν εξελίχθηκε και/ή δεν εκσυγχρονίστηκε, αφού από το 1966 δεν έχει τύχει καμίας διαφοροποίησης με τρόπο που να συμβαδίζει με τις σύγχρονες εμπορικές πρακτικές.
Αποτέλεσμα αυτού, είναι να υπάρχουν πολλά κενά και νομικές ασάφειες, παράγοντες ικανοί – σε ολοκληρωτικό βαθμό – να αποτρέπουν την εφαρμογή της ενοικιαγοράς, αφού τα συμβαλλόμενα μέρη δεν μπορούν να εξασφαλίσουν κατά την εμπορική τους αυτή συνδιαλλαγή, την απαιτούμενη ασφάλεια.
Είναι «απαγορευτική» η αγορά ακινήτου του οποίου δεν έχει εκδοθεί ο τίτλος ιδιοκτησίας ή δεν έχει μεταβιβαστεί στο όνομα του νυν ιδιοκτήτη;
Η άποψή μου, προκειμένου να αποφεύγονται νομικά ζητήματα, είναι όπως αγοράζουμε ακίνητα τα οποία έχουν τίτλο ιδιοκτησίας, με αποτέλεσμα να διασφαλίζεται η υψηλή κυριότητα.
Υπάρχουν εξαιρέσεις όπου αξίζει να παραβλεφθεί η απουσία τίτλου, αφού το ζήτημα εύκολα μπορεί να διευθετηθεί;
Όντως, υπάρχουν κάποιες εξαιρέσεις κατά τις οποίες αξίζει να παραληφθεί η απουσία τίτλου. Ένα παράδειγμα είναι η μεταβίβαση των δικαιωμάτων επί αγοραπωλητήριου εγγράφου σε άλλο αγοραστή, αρκεί βέβαια να διασφαλιστεί η αξιοπιστία του «πωλητή».
Τι ακριβώς είναι το Πωλητήριο Έγγραφο, πότε χρειάζεται και κατά πόσο κατοχυρώνει πλήρως τα δικαιώματα του αγοραστή;
Το πωλητήριο έγγραφο είναι η συμφωνία η οποία περιλαμβάνει τους όρους, υποχρεώσεις και δικαιώματα εκάστου συμβαλλόμενου μέρους, αγοραστή και πωλητή. Είναι η θέση μου πως κάθε φορά που πωλείται ένα ακίνητο, θα πρέπει να καταρτίζεται αγοραπωλητήριο έγγραφο. Και αυτό γιατί εντός του, δύναται να συμπεριληφθούν όλοι εκείνοι ο όροι που θα περιβάλουν και κατοχυρώσουν προστατευτικά τα δικαιώματα ενός αγοραστή.
Τι περιλαμβάνει ο νομικός έλεγχος ενός ακινήτου και κατά πόσο είναι πάντοτε αναγκαίος πριν προχωρήσει μια σύμβαση;
Νομικός έλεγχος συνίσταται στην έρευνα κατά την οποία μπορείς ανάμεσα σε άλλα να ελέγξεις κατά πόσο το ακίνητο βρίσκεται στο όνομα του πωλητή, εάν βαρύνεται από οποιοδήποτε εμπράγματο βάρος όπως υποθήκη ή αν προϋπάρχουν άλλα αγοραπωλητήρια (διπλή πώληση). Αυτή η διερεύνηση μπορεί να γίνει όχι μόνο από δικηγόρο, αλλά από όποιον έχει λόγο προκειμένου να προβεί σε τέτοιο έλεγχο – μετά βεβαίως από σχετική συγκατάθεση του ιδιοκτήτη.
Ποια κριτήρια πρέπει να πληροί και ποια έγγραφα/βεβαιώσεις χρειάζεται να προσκομίσει κάποιος Ευρωπαίος υπήκοος ώστε να γίνει μόνιμος κάτοικος Κύπρου, προχωρώντας σε απόκτηση ακινήτου προς ιδιοκατοίκηση;
Οι υπήκοοι κρατών μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης, ένεκα των αρχών που διέπουν το δίκαιο της – ειδικότερα την ελεύθερη διακίνηση και διαμονή, εργασία και παροχή υπηρεσιών, χωρίς διακρίσεις και περιορισμούς -, έχουν το δικαίωμα να διαμένουν στην Κυπριακή Δημοκρατία.
Παρόλα αυτά, εξακολουθούν να ισχύουν κάποιοι κανόνες για αυτούς. Για παράδειγμα, όσοι διαμένουν πέραν των τριών μηνών στην Κύπρο, θα πρέπει να προχωρήσουν σε εγγραφή τους στο μητρώο Αρχείου Πληθυσμού και Μετανάστευσής. Εάν αποφύγουν να το πράξουν, αυτό θα έρθει σε σύγκρουση με την νομοθεσία και ενδεχομένως να τους επιβληθεί η σχετική προβλεπόμενη ποινή.
Αντίστοιχα, ποια διαδικασία ακολουθείται από ενδιαφερόμενους επενδυτές που δεν είναι υπήκοοι κρατών μελών της Ε.Ε., ώστε να μπορούν να προβούν σε αγοραστικές κινήσεις;
Αναφορικά με τα άτομα που δεν είναι υπήκοοι κρατών μέλη της Ε.Ε., η άδεια μόνιμης διαμονής στην Κύπρο μπορεί να αποκτηθεί με τρεις διαφορετικούς τρόπους. Για σκοπούς όμως της παρούσης, θα περιοριστούμε στους δύο πρώτους, οι οποίοι περιλαμβάνουν την εξασφάλιση κατοικίας.
1η Επιλογή: Γνωστή ως Αίτηση Κανονισμός 6 (2).
Οι προϋποθέσεις είναι οι ακόλουθες:
- Αγορά καινούργιας κατοικίας στην Κύπρο, που πωλείται για πρώτη φορά, για τουλάχιστον €300.000 μη συμπεριλαμβανομένου του Φ.Π.Α. (το ποσοστό ποικίλλει). Ποσό τουλάχιστον €200.000 θα πρέπει να καταβληθεί κατά την αγορά
- Κατάθεση σε λογαριασμό χρηματοπιστωτικού ιδρύματος της Κύπρου, ποσό ύψους τουλάχιστον €30.000, το οποίο θα είναι δεσμευμένο για περίοδο τριών ετών τουλάχιστον. Το εν λόγω ποσό πρέπει αποδεδειγμένα να προέρχεται από το εξωτερικό
- Παροχή αποδείξεων από τον αιτητή πως διαθέτει ασφαλισμένο ετήσιο εισόδημα ύψους τουλάχιστον €30.000, το οποίο προέρχεται από το εξωτερικό (πλέον €5.000 για κάθε εξαρτώμενο μέλος της οικογένειας του που περιλαμβάνετε στην αίτηση και €8.000 για κάθε εξαρτώμενο γονέα του αιτητή ή/και της/του συζύγου)
- Δήλωση αιτητή πως δεν υπάρχει πρόθεση εργοδότησης του στην Κύπρο. Η ιδιοκτησία μίας Κυπριακής εταιρείας και η λήψη μερισμάτων από αυτήν, επιτρέπεται φυσικά, όπως και κάθε άλλο παθητικό εισόδημα
- Κατοχή λευκού ποινικού μητρώου και απουσία ονόματος από τους επίσημους καταλόγους κυρώσεων της Ε.Ε.
2η Επιλογή: Γνωστή ως αίτηση “Κατηγορία ΣΤ”.
Οι προϋποθέσεις είναι οι ακόλουθες:
- Αγορά ή ενοικίαση κατοικίας (οικίας ή διαμερίσματος) στην Κύπρο. Δεν υπάρχει όριο στην αξία του ακινήτου
- Να είναι σε θέση να δηλωθεί και να αποδειχθεί πως ο αιτητής έχει στη διάθεσή του ασφαλισμένο ετήσιο εισόδημα ύψους τουλάχιστον €10.000, που προέρχεται από νόμιμες πηγές εκτός Κύπρου (πλέον €5.000 για κάθε εξαρτώμενο). Να είναι σε θέση να παρέχει αποδεικτικά στοιχεία ότι το δηλωμένο εισόδημα είναι εύλογα ασφαλές και σταθερό, καθώς και πως στο προβλέψιμο μέλλον, θα βρίσκεται σε θέση να στηρίξει οικονομικά τον εαυτό του και την οικογένειά του
- Δήλωση αιτητή πως δεν υπάρχει πρόθεση εργοδότησης του στην Κύπρο. Η ιδιοκτησία μίας Κυπριακής εταιρείας και η λήψη μερισμάτων από αυτήν, επιτρέπεται φυσικά, όπως και κάθε άλλο παθητικό εισόδημα
- Κατοχή λευκού ποινικού μητρώου και απουσία όνομα από τους επίσημους καταλόγους κυρώσεων της Ε.Ε.
Εν κατά κλείδι, τί οφείλει να ελέγχει γενικότερα ο ενδιαφερόμενος αγοραστής αλλά και ο πωλητής, ώστε κανείς εκ των δύο να μην πέσει σε παγίδες; Όπως έχω αναφέρει, η αναγκαιότητα ενός συμβολαίου είναι αναντίλεκτη και αδιαπραγμάτευτη. Και αυτό διότι τα όσα δύναται να αποτελέσουν δυνητικά «παγίδες» σε μια αγορά ακινήτου, με ένα σωστά καταρτισμένο συμβόλαιο, οι όποιοι κίνδυνοι ελαχιστοποιούνται ή και να εκλείπουν. Βεβαίως, το λεγόμενο KYC (know your client) αλλά και μια έρευνα επί των ζητημάτων που άπτονται του επίδικου ακινήτου, είναι επίσης απαραίτητα.
