Η απορία του μήνα
Επειδή όταν απορώ αξίζει να… ρωτώ!
Μέσα από τη συγκεκριμένη στήλη του διαδικτυακού περιοδικού της Synergy Estate Agents, παρέχονται απαντήσεις σε ποικίλα ερωτήματα που σχετίζονται με τα ακίνητα και την κτηματαγορά της Κύπρου.
Ο Διευθύνων Σύμβουλος της εταιρείας μας, Χριστόδουλος Κυριάκου, απαντάει στο ερώτημα που του τέθηκε σε αυτό το τεύχος.
Ερώτημα: Ποια είναι όλα τα βήματα που πρέπει να γνωρίζει ένας αγοραστής πριν αγοράσει ακίνητο στην Κύπρο; Μπορείτε να μας καθοδηγήσετε αναλυτικά;
Η αγορά ακινήτου στην Κύπρο μπορεί να αποτελέσει μία από τις πιο σημαντικές αποφάσεις της ζωής σας — είτε αναζητάτε μόνιμη ή εξοχική κατοικία, είτε κάποια επένδυση με αξία. Ωστόσο, η περιήγηση στην κτηματομεσιτική αγορά περιλαμβάνει συγκεκριμένα νομικά βήματα, οικονομικές παραμέτρους και τοπικούς κανονισμούς που είναι σημαντικό να γνωρίζουν όλοι οι νέοι αγοραστές.
Στη Synergy Estate Agents είμαστε δίπλα σε κάθε σας βήμα, εξασφαλίζοντας ότι η αγορά σας θα είναι ομαλή, ασφαλής και επιτυχημένη.
1. Συνεργαστείτε με αδειούχο κτηματομεσίτη
Η συνεργασία με αδειούχο και έμπειρο μεσίτη, γνώστη της τοπικής αγοράς, είναι απαραίτητη. Στη Synergy Estate Agents σας βοηθάμε να εντοπίσετε νομικά ασφαλή ακίνητα που καλύπτουν τις ανάγκες και τον προϋπολογισμό σας. Η ομάδα μας παρέχει επίσης υποστήριξη σε τυχόν διαπραγματεύσεις για την τιμή, τη συμπλήρωση όλων των απαραίτητων εγγράφων και την επικοινωνία με πωλητές, δικηγόρους και αρμόδιες αρχές — προσφέροντάς σας σιγουριά σε κάθε στάδιο της διαδικασίας.
2. Καθορίστε εξαρχής τον προϋπολογισμό σας
Πριν ξεκινήσετε την αναζήτηση, αποκτήστε σαφή εικόνα των οικονομικών σας. Συζητήστε με την τράπεζά σας για να προσδιορίσετε τη δανειοληπτική σας ικανότητα, να επιβεβαιώσετε το ύψος των καταθέσεών σας και το ποσό της προκαταβολής που θα χρειαστεί. Ένας καθορισμένος προϋπολογισμός σας βοηθά να εστιάσετε εξαρχής στα κατάλληλα ακίνητα, γλυτώνοντάς σας από σπατάλη χρόνου, κόπου, καθώς και πιθανές απογοητεύσεις.
3. Ελέγξτε τίτλους ιδιοκτησίας και προβείτε σε νομικό έλεγχο
Βεβαιωθείτε ότι το ακίνητο διαθέτει ξεχωριστό τίτλο ιδιοκτησίας. Σε περίπτωση που δεν έχει, ρωτήστε πότε αναμένεται να εκδοθεί. Τα νεόδμητα ακίνητα συνήθως χρειάζονται λίγα χρόνια για να αποκτήσουν δικούς τους τίτλους.
Ο δικηγόρος ή ο μεσίτης σας θα σας βοηθήσουν να επιβεβαιώσετε ότι υπάρχουν οι απαραίτητες πολεοδομικές και οικοδομικές άδειες, οι οποίες είναι ιδιαίτερα σημαντικές για ακίνητα χωρίς τίτλους.
Προβαίνετε πάντα σε νομικό έλεγχο πριν υπογράψετε συμφωνητικό αγοραπωλησίας. Ζητήστε επίσης πιστοποιητικό έρευνας από τον πωλητή για να ελέγξετε αν υπάρχουν τυχόν δάνεια ή υποθήκες που «βαραίνουν» το ακίνητο.
4. Μην βιαστείτε — ρωτήστε
Η αγορά ακινήτου είναι μια πολύ σημαντική απόφαση, οπότε δεν πρέπει να υπάρχει βιασύνη. Επισκεφθείτε το ακίνητο περισσότερες από μία φορές, εξερευνήστε τη γειτονιά και μη διστάσετε να ρωτήστε λεπτομέρειες σχετικά με το ιδιοκτησιακό καθεστώς, μελλοντικά έργα στην περιοχή, πρόσβαση σε υπηρεσίες κ.ά.
Καλό είναι επίσης να συμβουλευτείτε και ένα πολιτικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα για πιθανά τεχνικά θέματα και υπολογισμό του κόστους ανακαίνισης που μπορεί να χρειαστεί.
5. Κλείστε το ακίνητο με μια προκαταβολή
Μόλις καταλήξετε στο ακίνητο που θέλετε να αγοράσετε, μπορείτε να το «κλείσετε» υπογράφοντας ένα συμφωνητικό κράτησης και καταβάλλοντας μια – συνήθως μη επιστρεπτέα – προκαταβολή. Το ποσό καθορίζεται με βάση την τιμή του ακινήτου και συμφωνείται μεταξύ των μερών.
Το ακίνητο κατόπιν αποσύρεται προσωρινά από την αγορά (συνήθως για 30–45 ημέρες) μέχρι να εγκριθεί το δάνειο και να προετοιμαστεί το συμβόλαιο.
Το ποσό της προκαταβολής κρατείται από τον μεσίτη ή τον δικηγόρο του πωλητή και αφαιρείται από το τελικό ποσό της αγοράς.
6. Το συμβόλαιο πώλησης
Το συμβόλαιο είναι το βασικό έγγραφο της διαδικασίας αγοράς. Η διαπραγμάτευση των όρων του συμβολαίου είναι κρίσιμη για τη διασφάλιση των συμφερόντων τόσο του αγοραστή όσο και του πωλητή. Πρέπει να καθορίζονται ρητά όλα τα βασικά στοιχεία της συμφωνίας, όπως η τιμή αγοράς, ο τρόπος και στάδια της πληρωμής, η προκαταβολή, η ημερομηνία ολοκλήρωσης, καθώς και ειδικοί όροι, υποχρεώσεις ή περιορισμοί.
7. Συνιστάται έντονα η νομική εκπροσώπηση
Αν και δεν είναι υποχρεωτικό από τον νόμο, είναι ιδιαίτερα σημαντικό να προσλάβετε ανεξάρτητο δικηγόρο με εξειδίκευση στα ακίνητα, ο οποίος θα:
• Πραγματοποιήσει τους απαραίτητους νομικούς ελέγχους
• Εξασφαλίσει τα δικαιώματά σας
• Χειριστεί τις διαδικασίες του Κτηματολογίου
• Επικοινωνεί εκ μέρους σας με τράπεζες, εργολάβους και κρατικές υπηρεσίες
8. Κατανοήστε όλα τα κόστη
α. Τέλος Χαρτοσήμου
Το συμβόλαιο θα πρέπει να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο εντός της προβλεπόμενης από το νόμο προθεσμίας (έξι μήνες από την ημερομηνία υπογραφής).
Κατά την αγορά ακινήτου στην Κύπρο, ο αγοραστής είναι συνήθως υπεύθυνος για την καταβολή των τελών χαρτοσήμου που πρέπει να επιβληθούν επί του ποσού που αναφέρεται στο συμβόλαιο αγοράς. Το συμβόλαιο πρέπει να σφραγιστεί εντός τριάντα (30) ημερών από την ημερομηνία υπογραφής. Τα τέλη αυτά καταβάλλονται στο Τμήμα Φορολογίας Κύπρου. Οι συντελεστές τελών χαρτοσήμου έχουν ως εξής:
- Έως €5.000 – 0%
- €5.001 έως €170.000 – 0,15%
- Πάνω από €170.000 – 0,20%
β. Τέλη Μεταβίβασης
Τα τέλη αυτά καταβάλλονται όταν μεταβιβάζεται ο τίτλος στο όνομα του αγοραστή. Υπολογίζονται με βάση την αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία της μεταβίβασης ως εξής:
- Έως €85.000 – 3%
- €85.001 έως €170.000 – 5%
- Πάνω από €170.000 – 8%
Εκπτώσεις και Εξαιρέσεις:
- Ισχύει έκπτωση 50%
- Ορίζονται μηδενικά τέλη εάν έχει καταβληθεί ΦΠΑ κατά την αγορά
- Σε αγοραστές από κοινού, η αξία κατανέμεται ισόποσα χαμηλώνοντας την κλίμακα των τελών
γ. ΦΠΑ
Τα νεόδμητα ακίνητα επιβαρύνονται με 19% ΦΠΑ. Ωστόσο, οι δικαιούχοι μπορούν να αιτηθούν μειωμένο συντελεστή 5% εάν:
- Το ακίνητο αποτελέσει τη μόνιμη κατοικία τους
- Δεν διαθέτουν άλλη κύρια κατοικία στην Κύπρο
- Υποβάλουν αίτηση με τα απαραίτητα δικαιολογητικά
9. Μεταβίβαση τίτλου ιδιοκτησίας
Αφού υπογραφεί το συμβόλαιο, αγοραστής και πωλητής προσέρχονται στο Κτηματολόγιο για τη μεταβίβαση. Ο αγοραστής καλείται να καταβάλλει τα τέλη μεταβίβασης, εάν υπάρχουν. Για τη διευθέτηση συνάντησης για τη μεταβίβαση, ο πωλητής θα πρέπει να έχει εξασφαλίσει πιστοποιητικά εξόφλησης από τον τοπικό Δήμο, Συμβούλιο Ύδρευσης, Αποχέτευσης και Εφορία. Εάν υπάρχει υποθήκη, ο πωλητής οφείλει να ειδοποιήσει την τράπεζά του ώστε να ετοιμάσει τα απαραίτητα έγγραφα για την αποδέσμευση πριν από τη μεταβίβαση. Η υποθήκη θα εξοφληθεί με την καταβολή του ανεξόφλητου ποσού του δανείου, το οποίο καταβάλλεται ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας.
10. Έγκριση για Μη-Ευρωπαίους Πολίτες
Μη Ευρωπαίοι Πολίτες:
Υπήκοοι τρίτων χωρών — συμπεριλαμβανομένων ατόμων από χώρες εκτός ΕΕ, ξένων εταιρειών και εταιρειών υπό ξένη ιδιοκτησία όπως ορίζεται από τη νομοθεσία — πρέπει να εξασφαλίσουν έγκριση από την τοπική Επαρχιακή Διοίκηση πριν αγοράσουν ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο. Δεν υπάρχει χρέωση για την υποβολή της αίτησης και η διαδικασία έγκρισης διαρκεί συνήθως από 2 έως 3 εβδομάδες.
Πολίτες της ΕΕ:
Μπορούν να αγοράσουν ελεύθερα ακίνητο στην Κύπρο χωρίς περιορισμούς.
Συμπερασματικά
Η αγορά του πρώτου σας ακινήτου στην Κύπρο μπορεί να είναι μια συναρπαστική και ομαλή εμπειρία, εφόσον είστε σωστά προετοιμασμένοι και ενημερωμένοι.
Στη Synergy Estate Agents, προσφέρουμε εξειδικευμένη καθοδήγηση, γνώση της αγοράς και πλήρη υποστήριξη ώστε να σας βοηθήσουμε προχωρήσετε με έξυπνες και σίγουρες επιλογές από την αρχή έως το τέλος.
