Ο Υπεύθυνος Ενοικιάσεων της εταιρείας μας, Ανδρέας Ανδρέου, απαντάει αυτό το μήνα σε δύο ερωτήματα που του τέθηκαν.

Η απορία του μήνα

Επειδή όταν απορώ αξίζει να… ρωτώ!

Μέσα από τη συγκεκριμένη στήλη του μηνιαίου, διαδικτυακού περιοδικού της Synergy Real Estate, παρέχονται απαντήσεις σε ποικίλα ερωτήματα που σχετίζονται με τα ακίνητα και την κτηματαγορά της Κύπρου.

Ο Υπεύθυνος Ενοικιάσεων της εταιρείας μας, Ανδρέας Ανδρέου, απαντάει αυτό το μήνα σε δύο ερωτήματα που του τέθηκαν.

Ερώτημα 1^ο:

Πού ξεκινάει και πού σταματάει ο ρόλος του κτηματομεσίτη σε όλη τη διαδικασία μιας ενοικίασης ή αγοράς ακινήτου;

Ο ρόλος ενός κτηματομεσίτη είναι θα λέγαμε πολύπλευρος, αφού μέσα από αυτόν απορρέουν πολλές ευθύνες και καθήκοντα τα οποία καλείται να διεκπεραιώσει με συνέπεια, για την καλύτερη εξυπηρέτηση των πελατών του.

Στη συνέχεια, θα αναφερθούμε σε ορισμένα από τα βασικότερα βήματα τα οποία ακολουθεί ένας μεσίτης/σύμβουλος ακινήτων, κατά τη διαδικασία μιας πράξης που αφορά σε αγοραπωλησία ή ενοικίαση.

• Συλλογή και ανάλυση των αναγκών του πελάτη: Σε αρχικό στάδιο, ο κτηματομεσίτης συνεργάζεται με τον εκάστοτε πελάτη του, συζητώντας, αναλύοντας και κατανοώντας τις ανάγκες του (μέγεθος ακινήτου, τιμή, περιοχή, επιτρέπονται ή όχι κατοικίδια, κτλ). Αυτό, στη συνέχεια θα βοηθήσει τον μεσίτη να κάνει μια ορθότερη διαλογή, ώστε τα ακίνητα που θα προταθούν στον ενδιαφερόμενο να είναι όσο πιο κοντά γίνεται στα κριτήρια που έχει θέσει.

• Εάν ο πελάτης ενδιαφέρεται να πωλήσει ακίνητη περιουσία, η συζήτηση θα περιστραφεί ανάμεσα σε άλλα, σε παράγοντες όπως η επιθυμητή τιμή σε σχέση με την πραγματική αξία η οποία θα ήταν συνετό να ζητηθεί. Εδώ να αναφέρουμε ότι στη Synergy Real Estates, υπάρχει Τμήμα Εκτιμήσεων με επαγγελματίες του κλάδου εγγεγραμμένους στο RICS, οι οποίοι μπορούν να συμβουλεύσουν και να καθοδηγήσουν ως προς τη ρεαλιστικότερη ζητούμενη τιμή.

• Αναζήτηση και παρουσίαση ακινήτων: Ο κτηματομεσίτης κάνει την απαιτούμενη έρευνα και μελέτη του σε μια προσπάθεια εξεύρεσης ακινήτων που πληρούν τις προϋποθέσεις του πελάτη του. Δημιουργεί ένα «short list» με εκείνα που μοιάζουν ιδανικότερα, και τα παρουσιάζει.

• Προγραμματισμένες επισκέψεις/επιθεωρήσεις: Ο επαγγελματίας μεσίτης διευθετεί τα ραντεβού επισκέψεων σε ακίνητα που ενδιαφέρουν τον πελάτη και τα οποία θα ήθελε να δει από κοντά, παρέχοντας του παράλληλα την απαιτούμενη πληροφόρηση και επιλύοντας τυχόν απορίες.

• Συμβουλές και ανάλυση αγοράς: Παρέχει συμβουλές σχετικά με τις τρέχουσες τιμές και τρέχουσες τάσεις αγοράς ή ενοικίασης, ενημερώνει για τις περιοχές και τα ακίνητα με μεγαλύτερη ζήτηση.

• Συντονισμός μεταξύ των μερών: Ο κτηματομεσίτης συντονίζει τις δραστηριότητες μεταξύ του πελάτη του, του πωλητή ή του ενοικιαστή και άλλων εμπλεκομένων μερών. Παράλληλα, σε περιπτώσεις όπου είναι επιθυμητό και ζητηθεί από τον πελάτη, προτείνει επαγγελματίες δικολάβους για ανάληψη φοροτεχνικών και κτηματολογικών υπηρεσιών.

• Παροχή νομικών πληροφοριών: Ο κτηματομεσίτης ενημερώνει σχετικά με τις νομικές διατάξεις που διέπουν την ενοικίαση ή την αγορά ακινήτου. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η συνεργασία με επαγγελματίες δικηγόρους για τη διεκπεραίωση των συμφωνηθέντων συναλλαγών, καθώς και για πιο εξειδικευμένη νομική στήριξη, είναι αναγκαία.

• Διαπραγμάτευση συμβολαίου: Σε περίπτωση που φτάσει η στιγμή επίτευξης μιας συμφωνίας, ο κτηματομεσίτης ετοιμάζει το συμβόλαιο και συντονίζει τη διαδικασία διαπραγμάτευσης των όρων ενοικίασης ή αγοράς, με τρόπο που να είναι ως προς το συμφέρον και των δύο συμβαλλόμενων μερών (ιδιοκτήτη ακινήτου και αγοραστή/ενοικιαστή).

• Εκτέλεση/ολοκλήρωση συμβολαίου: Βοηθάει – όπου και όταν χρειαστεί – στην συμπλήρωση των απαιτούμενων εγγράφων και την ολοκλήρωση διαδικασιών για την υπογραφή του συμβολαίου.

Αξίζει να σημειωθεί ότι ο ρόλος του κτηματομεσίτη ολοκληρώνεται μετά τη συμφωνία μεταξύ των εμπλεκομένων μερών, και αφότου έχει γίνει η μεταβίβαση του ακινήτου και η πληρωμή της αμοιβής του.

Ερώτημα 2^ο:

Εάν μετά την υπογραφή ενοικιαστήριας σύμβασης, προκύψουν διαφωνίες μεταξύ των δύο μερών, σε ποιες περιπτώσεις μπορεί να παρέμβει ο μεσίτης και πότε πρέπει να βρουν μεταξύ τους λύση, ίσως και με νομική βοήθεια;

Ο μεσίτης μπορεί να παρέμβει σε διαφορές που προκύπτουν μετά την υπογραφή της ενοικιαστήριας σύμβασης σε ορισμένες περιπτώσεις, ανάλογα με το περιεχόμενο της. Κάποιες από αυτές είναι:

• Ασαφείς διατυπώσεις στο συμβόλαιο: Σε περιπτώσεις όπου προκύπτουν ασαφείς διατυπώσεις ή αμφισημίες οι οποίες για οποιοδήποτε λόγο είχαν διαλάθει της προσοχής ή παραβλεφθεί πριν από την σύναψη συμφωνίας. Ο μεσίτης μπορεί – στο μέτρο που του επιτρέπει η ιδιότητά του – να βοηθήσει στην ερμηνεία των όρων, και να παρέμβει ως προς την επίλυση μιας διαφωνίας.
• Υποχρεώσεις των μερών: Εάν υπάρχουν αντιφάσεις ή ασάφειες σχετικά με τις υποχρεώσεις του ενοικιαστή και του εκμισθωτή, ο μεσίτης μπορεί να παρέμβει να κατανοηθούν και να επιλυθούν.
• Διαφωνία σχετικά με την απόδοση ζημιών ή την επισκευή ζημιών: Σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν ζημιές στο ακίνητο ή διαφωνίες σχετικά με το ποιος φέρει την ευθύνη για τις ζημιές και ποιος πρέπει να τις επισκευάσει, μπορεί να ζητηθεί η άποψη του μεσίτη ο οποίος είχε αναλάβει την ολοκλήρωση της συμφωνίας.

Τονίζεται ότι σε καμία περίπτωση ο μεσίτης/σύμβουλος ακινήτων δεν μπορεί να αναλάβει το ρόλο ενός νομικού. Εάν οι διαφορές που προκύπτουν δεν επιλύονται με τη βοήθειά του τα μέρη θα πρέπει να απευθυνθούν σε δικηγορικό γραφείο για νομική βοήθεια. Είναι σημαντικό να εξετάσουν τις νομικές τους επιλογές και να επιδιώξουν μια λύση που να είναι δίκαιη και νομοθετικά ορθή.