Χρίστος Καρολίδης: Λειτουργός Κτηματολογικών & Φοροτεχνικών Υπηρεσιών
Εάν μέχρι στιγμής δεν έχει χρειαστεί να χτυπήσεις την πόρτα του Κτηματολογίου ή του Τμήματος Φορολογίας, ίσως και ο όρος «Δικολάβος», να μην υπήρξε ποτέ στο λεξιλόγιο σου. Εάν από την άλλη, βρέθηκες σε συνθήκη μεταβίβασης ακινήτου μέσω δωρεάς/πώλησης/ανταλλαγής, η πιθανότητα όπως οι δρόμοι σας έχουν συναντηθεί, είναι τεράστια.
Ο Χρίστος Καρολίδης, ως Δικολάβος ή ακόμη καλύτερα, Λειτουργός Κτηματολογικών και Φοροτεχνικών Υπηρεσιών, είναι ο άνθρωπος που αναλαμβάνει να διεκπεραιώσει κάποιες – όχι και τόσο ευχάριστες για πολλούς – διαδικασίες, όπως υποθέσεις διανομής ακινήτων, έκδοση τίτλων, παραχώρηση δικαιωμάτων διάβασης, διαχωρισμούς αγροτεμαχίων, καθώς και συμπλήρωση/κατάθεση όλων των απαραίτητων εγγράφων για την εκτέλεση μιας πώλησης.
Ο ίδιος, στη συνέντευξη που ακολουθεί, εξηγεί πώς και γιατί μπορεί να σου φανεί πολύ πιο χρήσιμος από ότι ίσως έχεις φανταστεί.
Συνέντευξη: Νίκολα Καρατζιά
Κ.Καρολίδη, ψάχνοντας στο διαδίκτυο τον όρο «Δικολάβος», βρήκα ότι είναι ο νομικός ο οποίος χωρίς να έχει την ιδιότητα του δικηγόρου, αναλάμβανε να παρέχει νομικές συμβουλές σε κάποιον. Κάτι τέτοιο ισχύει στην εποχή μας; Στη δική σας επαγγελματική κάρτα, τι αναγράφεται;
Για να είμαι ειλικρινής, δεν έχω ψάξει ιδιαίτερα τον τίτλο. Ωστόσο, προσωπικά θεωρώ ότι ο όρος δικολάβος απευθύνεται σε άτομα τα οποία προσφέρουν Κτηματολογικές Υπηρεσίες. Στη δική μου περίπτωση, όπως και κάποιων άλλων συναδέλφων που γνωρίζω, οι ευθύνες μας δεν περιορίζονται μόνο στο κομμάτι αυτό, αφού σε περιπτώσεις πώλησης ακινήτων προσφέρουμε και Φοροτεχνικές Υπηρεσίες.
Ακριβώς γι’ αυτό και στην επαγγελματική μου κάρτα αναφέρεται ότι αναλαμβάνω Κτηματολογικές και Φοροτεχνικές Υπηρεσίες.
Εξηγήστε μας λοιπόν, τι ακριβώς περιλαμβάνουν οι υπηρεσίες που παρέχετε.
Ουσιαστικά, αναλαμβάνω οτιδήποτε έχει να κάνει με το Κτηματολόγιο, όπως για παράδειγμα, μεταβιβάσεις ακινήτων μέσω δωρεάς/πώλησης/ανταλλαγής, προσκόμιση και συμπλήρωση αιτήσεων, διανομές, εκδόσεις τίτλων, κληρονομιές, πιστοποιητικά έρευνας, τοπογραφικά σχέδια, δικαιώματα διάβασης, διαχωρισμούς αγροτεμαχίων, καθώς και τη διεκπεραίωση όλων των απαραίτητων έγγραφων για την εκτέλεση μιας πώλησης.
Νομίζω πως θα μπορούσε να προκληθεί μπέρδεμα σε σχέση με τη διαφορά στις υπηρεσίες που παρέχει ένας νομικός και ένας «δικολάβος», σε πράξεις που αφορούν σε αγορά/πώληση/μεταβίβαση ακινήτων. Πού ξεκινάει και που σταματάει ο ρόλος του καθενός και κατά πόσο είναι αναγκαία η συνεργασία και των δύο, για την ορθή ολοκλήρωση μιας πράξης;
Καταρχάς, νομίζω ότι όντως υπάρχει αυτή η σύγχυση. Στην πραγματικότητα όμως, ένας νομικός συνήθως ετοιμάζει το πωλητήριο έγγραφο, ενώ την υπόλοιπη πράξη συνήθως μπορεί να την υλοποιήσει κάποιος όπως εγώ.Οι πελάτες αρκετές φορές αποτείνονται σε κάποιο δικηγόρο γιατί νιώθουν πιο ασφαλείς ως προς την κατοχύρωση των νομικών τους δικαιωμάτων μέσω της ετοιμασίας και υπογραφής ενός επίσημου εγγράφου.
Προσωπικά, έχω αρκετούς δικηγόρους πελάτες με τους οποίους υπάρχει η δυνατότητα συνεργασίας για την υλοποίηση και ολοκλήρωση μιας υπόθεσης. Και εγώ βεβαίως, κάποιες φορές ενδέχεται να στείλω πελάτες μου σε δικηγόρο. Αυτό συμβαίνει σε περιπτώσεις όπου οι ίδιοι επιθυμούν να κατοχυρώσουν τα δικαιώματα τους με ορισμένους ειδικούς όρους οι οποίοι θα συμπεριληφθούν σε κάποιο νομικό έγγραφο. Εδώ, αξίζει να σημειωθεί ότι για την πώληση ενός ακινήτου δεν είναι πάντοτε απαραίτητη η σύναψη πωλητήριου εγγράφου, όπως για παράδειγμα, στην περίπτωση όπου υπάρχει ξεχωριστός τίτλος ιδιοκτησίας ο οποίος και θα μεταβιβαστεί απευθείας στο κτηματολόγιο.
Μια πράξη μεταβίβασης ακινήτου, έχει πάντοτε τις ίδιες απαιτήσεις και διαδικασία που ακολουθείται; Ποια είναι ακριβώς τα «βήματα» που κάνετε από την αρχή μέχρι την ολοκλήρωση;
Ναι, τα στάδια που θα ακολουθηθούν είναι βασικά τα ίδια, κάθε περίπτωση όμως μπορεί να έχει τις ιδιαιτερότητές της αναλόγως. Μιλάμε πάντοτε, για μια πώληση.
Βασικά, εν ολίγοις, τα βήματα που θα πρέπει να ακολουθηθούν είναι:
Να εξεταστεί φορολογικά ο πωλητής και το ακίνητο (να πληρωθούν οι φορολογικές υποχρεώσεις), να πληρωθούν οι διάφορες εκκρεμότητες (δημαρχεία, υδατοπρομήθεια, αποχετεύσεις), και να γίνει η μεταβίβαση στο Κτηματολόγιο.
Όλα αυτά φυσικά, έχουν και διάφορες άλλες παραμέτρους που θα πρέπει να εξεταστούν και να διεκπεραιωθούν, στις οποίες ωστόσο, δεν θα αναφερθώ αυτή τη στιγμή διότι δεν θα ήταν καθόλου απλό να τις απαριθμήσω και εξηγήσω. Θα μπαίναμε σε πολύ βαθιά φοροτεχνικά θέματα, τα οποία πιθανόν να ήταν περίπλοκα και δυσνόητα.
Συνήθως, ποιος απευθύνεται σε εσάς για συνεργασία; Ο κτηματομεσίτης, ο αγοραστής ενός ακινήτου, ο πωλητής, καθώς και ποιος οφείλει στο τέλος να καλύψει τα δικά σας έξοδα και πληρωμή;
Συνήθως είναι ο πωλητής ο οποίος απευθύνεται σε μένα και καλύπτει και τα έξοδά μου, επειδή εκείνος θα πρέπει να εξεταστεί φορολογικά και κατ΄επέκταση να πάρει την φοροαπαλλαγή. Υπάρχουν όμως και κάποιες φορές που οι κτηματομεσίτες καλύπτουν τα έξοδα της συναλλαγής για τις παρεχόμενες υπηρεσίες μας.
Η χρέωσή σας είναι πάντοτε σταθερή ή μεταβάλλεται βάσει των αναγκών κάθε υπόθεσης και του χρόνου τον οποίο θα επενδύσετε μέχρι τη διεκπεραίωσή της;
Προφανώς και κάθε υπόθεση έχει διαφορετικό κόστος, αναλόγως της δυσκολίας, του όγκου και του χρόνου που θα χρειαστεί μέχρι τη διεκπεραίωση της.
Προσωπικά, το ίδιο θα χρεώσω μια υπόθεση που το τίμημα πώλησης είναι €10,000 και μια άλλη όπου το τίμημα πώλησης είναι €1,000,000, εάν ο όγκος δουλειάς είναι ο ίδιος.
Υπάρχουν υποθέσεις με πολύ μεγάλο βαθμό δυσκολίας ως προς την αποπεράτωσή τους και αν ναι, συνήθως με ποιο τομέα σχετίζονται (π.χ. πώλησης, δωρεάς, μεταβίβασης, κληρονομικές υποθέσεις);
Οι πιο χρονοβόρες και δύσκολες υποθέσεις που έχουν και τη μεγαλύτερη ταλαιπωρία, είναι εκείνες που αφορούν στην απόκτηση δικαιώματος νόμιμης διάβασης, σε καταναγκαστικές πωλήσεις και καταναγκαστικούς διαχωρισμούς. Δύσκολες είναι και ορισμένες που έχουν να κάνουν με πολύπλοκες διαχειρίσεις, όπως για παράδειγμα, όταν οι κληρονόμοι έχουν αποβιώσει και με τη σειρά τους έχουν αφήσει άλλους κληρονόμους.
Υπάρχουν περιπτώσεις κληρονομιάς η διαχείριση των οποίων απαιτεί πολύ χρόνο και συνεχή παρακολούθηση. Για να είμαι ειλικρινής, προσωπικά αποφεύγω τέτοιες υποθέσεις.
Πόσος καιρός μπορεί να χρειαστεί κατά μέσο όρο, ώστε να διεκπεραιωθούν όλες σας οι υποχρεώσεις σε μια πράξη; Ποια σημεία είναι πιο χρονοβόρα και σε ποιες υπηρεσίες βρίσκετε εμπόδια και χρονοτριβή συνήθως;
Μια κανονική πώληση χρειάζεται 20-40 μέρες να διεκπεραιωθεί. Εάν ο πελάτης είναι συνεργάσιμος, ειλικρινής και οργανωμένος… μπορεί να ολοκληρωθεί και πιο σύντομα.
Χρονοβόρο είναι όταν ο πωλητής είναι εταιρεία, και θα πρέπει να ελεγχθεί πιο διεξοδικά από τον φόρο. Επίσης, και σε περιπτώσεις κατά τις οποίες θα χρειαστεί να γίνει εκτίμηση του ακινήτου από το Τμήμα Φορολογίας – οπόταν δικαιολογημένα θα πάρει κάποιο χρόνο – ή όταν πρόκειται για ανταλλαγές ή αντιπαροχές.
Παράλληλα, καθυστέρηση μπορεί να προκύψει και από τις τράπεζες, σε θέματα έγκρισης δανείου.
Γενικότερα, ένας αγοραστής και ένας πωλητής, ποια έξοδα, φόρους και δημόσιες υπηρεσίες πρέπει να καλύψει -καθένας από πλευράς του, και κατά πόσο τους ενημερώνετε εσείς προσωπικά από την αρχή για όλες τις υποχρεώσεις τους;
Ο πωλητής θα καλύψει τις φορολογικές του υποχρεώσεις, καθώς και τα δημαρχεία, υδατοπρομήθεια και αποχετευτικό – σύντομα και τα κοινόχρηστα. Στον αγοραστή εναπόκειται η εξόφληση της χαρτοσήμανσης του πωλητηρίου εγγράφου και της κατάθεσής του εκεί που υφίσταται, το ΦΠΑ αν υπάρχει, όπως και τα μεταβιβαστικά δικαιώματα.
Συχνά, έχουμε ακούσει ιδιοκτήτες να δηλώνουν έκπληκτοι πως αγνοούσαν την αναγκαιότητα να καταβάλουν τον κεφαλαιουχικό φόρο. Εξηγείστε μας τι ακριβώς είναι ο συγκεκριμένος φόρος, πώς υπολογίζεται;
Κεφαλαιουχικός φόρος πληρώνεται όταν ο πωλητής δημιουργεί κέρδος στην πώληση ενός ακινήτου. Το ποσοστό της φορολογίας είναι 20% στο κέρδος. Ακολούθως, θα δώσω ένα γενικό παράδειγμα, ώστε να γίνει πιο σαφές.
Εάν έχω αγοράσει ένα ακίνητο το 2000 στην τιμή των €100,000, και σήμερα το πωλώ για €250,000, δημιουργώ ένα κέρδος €150,000. Από αυτές τις €150,000 θα αφαιρεθεί ανάμεσα σε άλλα, η τιμαριθμική αναπροσαρμογή της τιμής αγοράς σε σημερινές τιμές, διάφορα έξοδα που δικαιούμαι να διεκδικήσω όπως τόκοι δανείου για αγορά του ακινήτου, προμήθεια του μεσίτη, μεταβιβαστικά δικαιώματα αγοράς του ακινήτου. Σε αυτά τα έξοδα προστίθεται και η φοροαπαλλαγή ή και η ζημιά που ένα φυσικό πρόσωπο μπορεί να μεταφέρει. Κάπως έτσι, βγαίνει το συνολικό κόστος.
Στο παράδειγμα μας, το κόστος αγοράς του ακινήτου το 2000, σε σημερινές τιμές, αναπροσαρμοσμένο με το τιμάριθμο, ανέρχεται στις €140,000. Προσθέτουμε σε αυτό τα έξοδα για τα οποία δικαιούμαι φοροαπαλλαγή, τα οποία είναι €30,000 και αν δεν έχω πωλήσει ξανά, ακόμη €17,086 (που είναι η φοροαπαλλαγή που δικαιούται ένα φυσικό πρόσωπο εφ’ όρου ζωής). Καταλήγουμε σε ένα κόστος €187,086.
Το κέρδος μας δηλαδή είναι: €250,000 – €187,086 = €62,914. Αυτό, φορολογείται με 20%, δηλαδή €12,583.
Ακριβώς αυτός, είναι ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών που ακούμε.
Σε αυτή τη περίπτωση να σημειώσουμε κάτι που αρκετός κόσμος δεν καταλαβαίνει. Ας πούμε, πως στο πιο πάνω παράδειγμα, το ακίνητο αυτό περιήλθε στη κατοχή μου από δωρεά – από τους γονείς μου – το 2020, όμως η αγορά του έγινε από τους γονείς μου το 2000. Η χρονολογία απόκτησης για υπολογισμό φόρου του ακινήτου, θεωρείται η ημερομηνία αγοράς (2000) και όχι η ημερομηνία κατά την οποία περιήλθε στην κατοχή μου.
Ποιου είναι υποχρέωση να ενημερώνει εξαρχής τον πελάτη για την καταβολή του κεφαλαιουχικού φόρου;
Ο πρώτος που θα πρέπει να ενημερώσει τον πωλητή για την ύπαρξη τυχόν κεφαλαιουχικού φόρου, είναι ο πρώτος που θα έρθει σε επαφή μαζί του. Θα έλεγα ότι συνήθως, οι κτηματομεσίτες πρέπει να αναφέρουν την ύπαρξη του συγκεκριμένου φόρου. Εγώ, οπωσδήποτε όταν έρθει κοντά μου η υπόθεση και διακρίνω ότι μπορεί το ακίνητο να υφίσταται σε φορολογία, θα το αναφέρω στον πωλητή.
Από την άλλη, εκείνο που οπωσδήποτε ένας μεσίτης πρέπει να αναφέρει στον αγοραστή για να μη βρεθεί προ εκπλήξεως, είναι ότι κατά τη μεταβίβαση στο Κτηματολόγιο, θα υπάρχουν μεταβιβαστικά τέλη που θα πρέπει ο ίδιος να καλύψει.
Εάν εγώ ως ενδιαφερόμενη πήγαινα στο κτηματολόγιο για μεταβίβαση τίτλου ή σε κάποια άλλη δημόσια υπηρεσία για φοροτεχνικούς λόγους, θεωρείτε ότι θα εξυπηρετούμουν στο ίδιο χρονικό πλαίσιο και με την ίδια ευκολία με εσάς;
Οποιοσδήποτε μπορεί να κάνει μια δουλειά μόνος του, χωρίς τη συμβολή κάποιου παροχέα υπηρεσιών όπως είμαι εγώ. Σίγουρα όμως, με την εμπειρία κάποιου ειδικού, ο χρόνος διεκπεραίωσης θα είναι λιγότερος.
